不動産実務検定ブログ
2023/10/20
『初めての不動産投資するなら築浅？築古？どっち？』＜第２回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の中村です。
今回のテーマは、前回の続きです。
「築浅？築古？不動産投資で
本当に儲かるのはどっち？」
です！
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本日は＜第２回＞です。
↓↓↓前回ブログ↓↓↓
＜第１回＞
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今回は３つのトピックで
解説していきます！
① 築浅物件のメリット・デメリット
② 築古物件のメリット・デメリット
③ あなたにベストなのは〇〇だ！
この３つでお送りしていきます。
不動産投資を始めてやる人は
誰もが築浅で利回りの良い物件を
買いたいと思っていると思うんですが
じゃあ実際にそういう物件を
探してみると
築５年以内とか築１０年以内の物件は
結構値段が高いですし
利回りも５％とか６％とか
良くても７％しかないものが
多かったりするんですね。
例えばこういう物件に古ローンが
出たとしても、
銀行もいきなり初心者に０％台の
金利で貸してくれることはありませんし
おそらく金利は今なら３％前後になると
言われています。
さらに借入比率が高いということは
キャッシュフローも出にくくなりますので
固定資産税とか管理費を差し引くと
さらにキャッシュフローは出ない
ということになります。
しかし
そもそも利回りが６％という物件は
空室が１室出ただけでも
マイナスキャッシュフローになることも
あるわけです。
結局こういう物件は
資産から負債を引いた自己資本比率が
５０％以上にならないと
おそらくキャッシュフローは
出てこないし
仮にキャッシュフローが
出てもそのお金は使えないってことに
なるんです。
例えば築浅で利回り１０％を超える
物件があればそんなことにはならない
はずですが今は築浅で１０％を超える
物件なんてどこにもないと思われます。
ところが一方で築浅物件にも
ちゃんとメリットがあります！
大きく４つのメリットがあります。
１つ目はメンテナンスコストが
むこう１０年くらいかからない
ということです。
築浅物件というのは
まだ外内装・設備が新しいので
設備が壊れるリスクもほとんどないですし
修繕リスクがほとんどないです。
２つ目は客付けがしやすいということ
です。
そもそも物件自体が新しくて
競争力があるので築浅なら
満室経営を実現しやすいと思いますし
管理トラブルも少ないという
メリットがあります。
本日はここまで！
次回残り２つを解説していきます！
次回！お楽しみに！
以上J-REC事務局の中村でした(бвб)
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