不動産実務検定ブログ

2021/05/09

『資本金のベストは?不動産投資で法人設立する時の疑問』<後編>



みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です!


今回は不動産投資で法人を設立するときに
誰もが悩む資本金の額についてお伝えしております。


そして、今回は<後編>です。


▼資本金のベストは?不動産投資で法人設立する時の疑問<前編>
https://www.j-rec.or.jp/blog/437




後編では、不動産投資で法人を設立する目的の
5つ目からお伝えいたします!


5つ目は、

 

物件売却時の譲渡益が事業所得になる



という点です。


個人の場合は物件の保有期間が5年未満の短期譲渡所得の場合には
譲渡税が40%にもなってしまいます。


しかも、不動産譲渡所得はその他の所得と合算できないので
税務的にはとっても不利になってしまうんです。


その点法人は、


物件を売却する時には
その譲渡益もすべて事業所得になりますし


税率も法人税としての税率になるので

 

個人よりもより戦略的に物件の売買ができる



といったメリットがあるんです。


その他にも


共済金の掛金がすべて損金になったり

相続対策に優れていたり

決算時期を自由に設定できる



のも法人化のメリットだったりします。


もちろん一般的には個人事業よりも法人の方が
社会的信用もありますので、


銀行や取引先に自分のコミットメントを示すためにも
法人化はメリットしかない事業形態だと思います。


とはいえ、一応法人化のデメリットについても触れておきます。


デメリットは


例えば赤字であっても住民税の均等割のコストが
約7万円かかるというのと


税理士報酬が個人よりも高いといったことくらいし
か見当たりませんが


人によっては法人化をすると厚生年金などの社会保険に
加入しないといけないと心配している人が多いように思います。


この辺については非常にデリケートな話なのですが
社会保険のことで法人化を躊躇する理由は全くないと思います。


次に不動産管理法人の資本金の基本的な考え方について解説します。


まず、基本的な考え方はその法人で最初に買う物件の
頭金+経費を資本金にするということです。


例えば頭金が400万円で取得経費が100万円の場合には
資本金は500万円ということになります。


もちろん資本金を100万円として残りの400万円を
代表となるあなた自身が会社に貸し付けても構いませんし、


資本金を1円にして残りの4,999,999円を個人貸付にしてもお構いません。


しかし、ここで多くの人が考えるのが
資本金がいくらなら銀行は融資をしてくれるのか、


あるいは資本金がいくらなら
銀行は自分の会社の与信を高く評価してくれるのか


ということではないでしょうか。


そこで一般的に多くの人が意識するのが

 

資本金1,000万円



だと思います。


銀行にとっては小規模な新設法人の場合


資本金が1万円で残りの個人貸付が999万円であっても

資本金が最初から1,000万円であっても



法人=故人とみなすので


その新設法人の評価はさほど変わらないと思います。


ですが、一般的に資本金は
1,000万円の方が見栄えがいいですし、


1,000万円もの資本金を出して事業を始めるということは
それなりの覚悟があって初めた事業なんだろうということになりますので、


プラスの印象は持ってもらえるはずです。


今後いろいろ取引をしていく上でも見た目の資本金が多いということはプラスしかないので、
すでに法人化にコミットしていて最初からある程度の資本金を出せるなら

 

資本金は多いに越したことがないと思います



しかし、実は資本金を1,000万円にすると税務的なデメリットもあるんです・。


次にその辺を解説します!


そもそも資本金が1,000万円未満の場合には
大きく2つのメリットがあります。


1つは、

 

最大2年間消費税の納税が免除になる



ということです。


つまり課税売上があってお客様から消費税を預かっていても
消費税は納税しなくていいという特典なんです。


もう1つは、

 

法人住民税の均等割が最低の7万円程度で済む



ということです。


法人の場合は畳たとえ赤字決算であっても
最低限の住民税は支払う必要がありますが、


資本金が1,000万円以上の場合は
均等割が18万円にもなってしまうんです。


資本金が1,000万円未満であれば均等割は
7万円なので11万円も安くなるといったメリットがあるんです。


次に資本金が1,000万円以上あると
どんなデメリットがあるのかについて見ていきます。


最大のデメリットは

 

消費税は初年度から納付する義務がある



ということです。


つまり、資本金が1,000万円以上の場合は
初年度から課税事業者になるということなんです。


そして先ほどお伝えしたように、


住民税の均等割が赤字決算の場合でも
18万円ほどかかってしまうということです。


ということは、


不動産管理法人を設立する場合には
資本金1,000万円未満がベストかというとそうではありません。


なぜなら、一般的な大家さん頂く家賃そのものが非課税だからです。


どういうことかというと、


そもそも大家さんは資本金が1,000万円であろうがなかろうが、
頂くお家賃の売り上げに消費税は含まれませんので

 

消費税の非課税業者になっているんです



これが、住宅の家賃ではなく事務所とか店舗とか駐車場の売り上げなら
その売り上げに消費税が含まれますが、


住宅の家賃収入は非課税なので、
資本金が1,000万円であろうがそうでなかろうが関係ないんです。


また、住民税の均等割が高くなるよりも
銀行や取引先からの与信が高くなったほうがメリットあるでしょうから、

 

均等割を気にして資本金を低くするのは本末転倒



だと思います。


最後にが結論をお伝えします。


不動産管理法人を作って物件を取得する場合
もし1,000万円の自己資金が必要なら

 

資本金は1,000万円にしましょう



頭金が500万円でいい場合には、
最初の資本金は500万円でもいいと思います。


今回のテーマいかがだったでしょうか。


皆さんのお役に少しでもたてられたなら嬉しいです。




 

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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂