不動産実務検定ブログ
2021/07/09
『買ってはいけない区分マンション！チェックポイント12選 ＜前編＞』
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の菊池美紅です！
今回は、
『地雷物件を見分ける方法』
について解説していきたいと思います。
今不動産投資の初心者に人気なのが
中古区分マンションや築古戸建への投資です。
最近はアパートローンの審査が厳しくなっていますし
区分マンションなら数百万円単位で買えるものも多いからです。
しかし最近人気の中古区分マンションですが
買う前に立地や間取りのチェックはするとは思いますが、
実は、建物全体の情報を見落としがちなのです・・・！
実はここに、
「区分マンションの落とし穴」
が潜んでいて、建物全体をチェックしなければ
最悪ババを掴んでしまうこともあるのです。
そこで今回は物件資料を見ただけでわかる
『買ってはいけない中古区分マンションの見分け方』
について徹底解説していきたいと思います。
今日このブログを読めば、
中古区分マンションは具体的に
・どこをチェックすればいいのか
・プロの投資家はどこを見て買うべき物件、
買うべきではない物件を見極めているのか
その具体的ポイントがわかるようになりますので
是非最後までお読みください＾＾
それでは物件資料を入手した際の
チェックポイントについて解説していきます。
物件名を見れば、どこのデベロッパーが
作った物件かが分かる場合が多いです。
慣れてくると、シリーズ名と築年数さえ分かれば、
その年代の流行りの間取りや外装内装のある程度の
仕様がわかるので、物件名と価格さえわかれば、
すぐにでも買い付けが出せるようになりますよ。
中古区分マンションは
駅から近いことに越したことはないですが
駅近の物件はそれなりの価格がしますし
その分、利回りも低くなってしまいます。
仮に駅から遠くても
同じエリアに、同じ間取りの賃貸があるのか、
ある場合はいくらで貸しているのか、
賃貸ポータルなどで調べてみましょう！
また実際に現場付近を歩いてみて
ライバル物件を外からのぞいて
実際の稼働率を調べると完璧です！！
賃貸需要があり、目標とする利回りが取れるなら
投資の検討に値する物件ということになります。
立地や築年数が同じなら
家賃はそう変わることはありません。
なのでその物件をいくらで買うかで、
リターンは決まってきます。
そのため投資をする際には
家賃相場や築年数を考えて、
目標とすべき利回りを決めておく必要があるのです。
基本的に家賃は同じエリア内に
同じような物件があれば、
その家賃相場を調べて
相場と比較し、適切かどうかを確認します。
家賃が相場より高ければ、
今の入居者が長く住んでいることが考えられますし、
次の入居の入れ替えの際には
「家賃は下がりそうだな」と判断できますよね。
不動産投資は比較的長期で行うものなので
将来の家賃を予測しつつ、
投資の判断をする必要があります。
区分マンション投資ではここをチェックするのが
とても重要です！！
その負担が家賃の何％かかるのかを
チェックすることがとっても重要なのです。
ちなみに管理費は、
マンションの共用部の水道光熱費や
管理会社の経費になります。
修繕積立金は
エレベーターや建物のメンテナンス代として
毎月積み立てられるものです。
この合計が家賃の3分の1を超えると
キャッシュが出にくくなるので、
一般的に投資としては難しくなるでしょう。
また、この内訳は
管理費よりも修繕費が多いのが望ましいと思います。
なぜなら管理費は支払ったら終わりですが、
修繕積立金は将来の大規模修繕用の資金として
オーナーの資産になるからです。
区分マンションを買うときは、
実は全体の個数をチェックすることも大変重要です！！
その理由は、戸数は多ければ多いほど
積み立てられる修繕費は多くなるからです。
例えば将来、追加の修繕費が発生した場合も
当然個数が多ければ1戸あたりの負担も少なくなります。
なので個数が多い方が一般的には有利だと言えるわけです。
さて、区分マンションならではのチェックポイント、
参考になりましたでしょうか。
次回はもう一歩踏み込んだ、
購入前にぜひ知っておきたいチェックポイントについて
より詳しくお伝えしたいと思います。
不動産実務検定は「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
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https://www.j-rec.or.jp/schedule
一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 菊池美紅
J-REC事務局の菊池美紅です！
今回は、
『地雷物件を見分ける方法』
について解説していきたいと思います。
今不動産投資の初心者に人気なのが
中古区分マンションや築古戸建への投資です。
最近はアパートローンの審査が厳しくなっていますし
区分マンションなら数百万円単位で買えるものも多いからです。
しかし最近人気の中古区分マンションですが
買う前に立地や間取りのチェックはするとは思いますが、
実は、建物全体の情報を見落としがちなのです・・・！
実はここに、
「区分マンションの落とし穴」
が潜んでいて、建物全体をチェックしなければ
最悪ババを掴んでしまうこともあるのです。
そこで今回は物件資料を見ただけでわかる
『買ってはいけない中古区分マンションの見分け方』
について徹底解説していきたいと思います。
今日このブログを読めば、
中古区分マンションは具体的に
・どこをチェックすればいいのか
・プロの投資家はどこを見て買うべき物件、
買うべきではない物件を見極めているのか
その具体的ポイントがわかるようになりますので
是非最後までお読みください＾＾
それでは物件資料を入手した際の
チェックポイントについて解説していきます。
■物件名
物件名を見れば、どこのデベロッパーが
作った物件かが分かる場合が多いです。
慣れてくると、シリーズ名と築年数さえ分かれば、
その年代の流行りの間取りや外装内装のある程度の
仕様がわかるので、物件名と価格さえわかれば、
すぐにでも買い付けが出せるようになりますよ。
■最寄り駅と最寄り駅からの距離
中古区分マンションは
駅から近いことに越したことはないですが
駅近の物件はそれなりの価格がしますし
その分、利回りも低くなってしまいます。
仮に駅から遠くても
同じエリアに、同じ間取りの賃貸があるのか、
ある場合はいくらで貸しているのか、
賃貸ポータルなどで調べてみましょう！
また実際に現場付近を歩いてみて
ライバル物件を外からのぞいて
実際の稼働率を調べると完璧です！！
賃貸需要があり、目標とする利回りが取れるなら
投資の検討に値する物件ということになります。
■物件価格
立地や築年数が同じなら
家賃はそう変わることはありません。
なのでその物件をいくらで買うかで、
リターンは決まってきます。
そのため投資をする際には
家賃相場や築年数を考えて、
目標とすべき利回りを決めておく必要があるのです。
■家賃
基本的に家賃は同じエリア内に
同じような物件があれば、
その家賃相場を調べて
相場と比較し、適切かどうかを確認します。
家賃が相場より高ければ、
今の入居者が長く住んでいることが考えられますし、
次の入居の入れ替えの際には
「家賃は下がりそうだな」と判断できますよね。
不動産投資は比較的長期で行うものなので
将来の家賃を予測しつつ、
投資の判断をする必要があります。
■管理費と修繕積立金
区分マンション投資ではここをチェックするのが
とても重要です！！
その負担が家賃の何％かかるのかを
チェックすることがとっても重要なのです。
ちなみに管理費は、
マンションの共用部の水道光熱費や
管理会社の経費になります。
修繕積立金は
エレベーターや建物のメンテナンス代として
毎月積み立てられるものです。
この合計が家賃の3分の1を超えると
キャッシュが出にくくなるので、
一般的に投資としては難しくなるでしょう。
また、この内訳は
管理費よりも修繕費が多いのが望ましいと思います。
なぜなら管理費は支払ったら終わりですが、
修繕積立金は将来の大規模修繕用の資金として
オーナーの資産になるからです。
■総戸数
区分マンションを買うときは、
実は全体の個数をチェックすることも大変重要です！！
その理由は、戸数は多ければ多いほど
積み立てられる修繕費は多くなるからです。
例えば将来、追加の修繕費が発生した場合も
当然個数が多ければ1戸あたりの負担も少なくなります。
なので個数が多い方が一般的には有利だと言えるわけです。
さて、区分マンションならではのチェックポイント、
参考になりましたでしょうか。
次回はもう一歩踏み込んだ、
購入前にぜひ知っておきたいチェックポイントについて
より詳しくお伝えしたいと思います。
不動産実務検定は「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 菊池美紅
