不動産実務検定ブログ
2025/06/12
『強い物件、弱い物件』
J-REC不動産コンサルタント、
弁護士の石川雅巳です。
私は、最近は物件を買っていませんが、
以前に買って保有している物件の
家賃収入などで生活しています。
家賃収入で生活をする場合、
これを不労所得としたいのであれば
強い物件を手元に残すことが
重要と考えています。
物件には、強い物件と
弱い物件があります。
体を構成する部分として
筋肉と贅肉があるのに似ています。
私が言う強い物件とは、
手間がかからず、
安定して賃料収入を
稼ぎ出してくれる
物件のことです。
私が保有している強い物件は
東京の赤坂や豊洲にローンを
払い終わった区分所有マンションを
保有しています。
以前、
白金にも一棟ものを
保有していましたが、
売却して全ての物件の
ローンを完済しました。
いずれも築年数もそれほど
古くないなので、
物件修理などの手間がなく、
空きが出ることもありません。
何もしなくとも毎月家賃が
入ってきており、
まさに不労所得です。
売ろうと思えば、
すぐに高値で売れるでしょう。
これに対して弱い物件というのは、
立地が悪く建物が古いなど
賃貸が付きづらく、
常に空室の心配をしたり、
賃貸募集をしたり、
リフォームをしたりと
いったことに煩わされる物件です。
こういった物件は売却も大変でしょう。
一般には強い物件は利回りが低く、
弱い物件は利回りが高い。
だから、最初弱い物件から
不動産投資を始める人も
多いのではないかと思います。
ただ、いずれ不労所得で
楽々生活したいと考えて
いるのであれば、
弱い物件を売却して
強い物件に入れ替えていくのが
良いのではないでしょうか？
贅肉をいくら増やしたところで
動きやすくてかっこいい体には
ならないように、
弱い物件をたくさん持っていても
手間ばかりがかかって、
不労所得という理想からは
かけ離れてしまうのでは
ないかと思うのです。
私自身は最初から
強い物件ばかり買っていました。
東京の新築マンションです。
これだと不動産投資で
一応利益は出るのですが、
弱い物件のようにどんどんと
キャッシュが入ってくると
いうことにはなりません。
ですから、私は２０００年代
始め頃に高度成長していた
中国の会社の株を買って
キャプタルゲインを出して
これをマンション建設の
頭金にしたり、繰り上げ返済を
したりして不動産からの
不労収入を得るためにつぎ込む
という方法をとりました。
本業の収入や株の利益も
不動産につぎ込むという
ハイブリッド型の投資です。
そして、白金の一棟ものも
保有を続けていたかったのですが、
借金を返済することを
優先して売却しました。
借金が残っていると、
入ってきた賃料のうち
いくらまでを自分の生活に
使って良いのか
分からなかったからです。
今は、ローンが残っていないので、
売却して得た利益でも、賃料でも
入ってきたお金は使い放題です。
強い物件を持った上で借金を
完済してしまえば、
お金のストレスがなくなるのです。
ちなみに、私は、
今は東京都心の物件は
高すぎると考えています。
私自身も買いませんし、
人にも勧めません。
ただ、安くなる時期はあるのです。
私が最初に赤坂に区分を
買ったのは２００４年。
新築で表面利回り
５．９％ありました。
白金にマンションを建てたのは
２０１２年～２０１４年にかけて、
同じ時期に豊洲の区分も買いました。
この時期は、２００８年に
リーマンショック、
２０１１年に東日本大震災があって、
全国的に物件が安くなったのです。
白金に建てたマンションは
表面利回り５．８％、
豊洲のマンションは
当初自宅として使用し、
その後賃貸していますが、
表面利回りは７．３５％にもなります。
今後も、物件を買うチャンスは
時々来ると思いますので、
今は仮想通貨で資産を
増やして時期を待っています。
弁護士の石川雅巳です。
私は、最近は物件を買っていませんが、
以前に買って保有している物件の
家賃収入などで生活しています。
家賃収入で生活をする場合、
これを不労所得としたいのであれば
強い物件を手元に残すことが
重要と考えています。
物件には、強い物件と
弱い物件があります。
体を構成する部分として
筋肉と贅肉があるのに似ています。
私が言う強い物件とは、
手間がかからず、
安定して賃料収入を
稼ぎ出してくれる
物件のことです。
私が保有している強い物件は
東京の赤坂や豊洲にローンを
払い終わった区分所有マンションを
保有しています。
以前、
白金にも一棟ものを
保有していましたが、
売却して全ての物件の
ローンを完済しました。
いずれも築年数もそれほど
古くないなので、
物件修理などの手間がなく、
空きが出ることもありません。
何もしなくとも毎月家賃が
入ってきており、
まさに不労所得です。
売ろうと思えば、
すぐに高値で売れるでしょう。
これに対して弱い物件というのは、
立地が悪く建物が古いなど
賃貸が付きづらく、
常に空室の心配をしたり、
賃貸募集をしたり、
リフォームをしたりと
いったことに煩わされる物件です。
こういった物件は売却も大変でしょう。
一般には強い物件は利回りが低く、
弱い物件は利回りが高い。
だから、最初弱い物件から
不動産投資を始める人も
多いのではないかと思います。
ただ、いずれ不労所得で
楽々生活したいと考えて
いるのであれば、
弱い物件を売却して
強い物件に入れ替えていくのが
良いのではないでしょうか？
贅肉をいくら増やしたところで
動きやすくてかっこいい体には
ならないように、
弱い物件をたくさん持っていても
手間ばかりがかかって、
不労所得という理想からは
かけ離れてしまうのでは
ないかと思うのです。
私自身は最初から
強い物件ばかり買っていました。
東京の新築マンションです。
これだと不動産投資で
一応利益は出るのですが、
弱い物件のようにどんどんと
キャッシュが入ってくると
いうことにはなりません。
ですから、私は２０００年代
始め頃に高度成長していた
中国の会社の株を買って
キャプタルゲインを出して
これをマンション建設の
頭金にしたり、繰り上げ返済を
したりして不動産からの
不労収入を得るためにつぎ込む
という方法をとりました。
本業の収入や株の利益も
不動産につぎ込むという
ハイブリッド型の投資です。
そして、白金の一棟ものも
保有を続けていたかったのですが、
借金を返済することを
優先して売却しました。
借金が残っていると、
入ってきた賃料のうち
いくらまでを自分の生活に
使って良いのか
分からなかったからです。
今は、ローンが残っていないので、
売却して得た利益でも、賃料でも
入ってきたお金は使い放題です。
強い物件を持った上で借金を
完済してしまえば、
お金のストレスがなくなるのです。
ちなみに、私は、
今は東京都心の物件は
高すぎると考えています。
私自身も買いませんし、
人にも勧めません。
ただ、安くなる時期はあるのです。
私が最初に赤坂に区分を
買ったのは２００４年。
新築で表面利回り
５．９％ありました。
白金にマンションを建てたのは
２０１２年～２０１４年にかけて、
同じ時期に豊洲の区分も買いました。
この時期は、２００８年に
リーマンショック、
２０１１年に東日本大震災があって、
全国的に物件が安くなったのです。
白金に建てたマンションは
表面利回り５．８％、
豊洲のマンションは
当初自宅として使用し、
その後賃貸していますが、
表面利回りは７．３５％にもなります。
今後も、物件を買うチャンスは
時々来ると思いますので、
今は仮想通貨で資産を
増やして時期を待っています。
