不動産実務検定ブログ
2025/08/05
『サブリースとは何か』＜第1回＞
みなさん、こんにちは。
東京第4支部の岡部弘幸です。
”サブリースはどのようにして
普及したか”
2023年時点における民間賃貸住宅の
有償管理戸数は約1010万戸と
推計されており、
これは民間賃貸住宅数の
約半分を占めている。
そして、この有償管理戸数のうち
44％をサブリースが占めている。
要するに、賃貸戸数の半分は自主管理、
約4分の1が管理委託、
約4分の1がサブリース、
ということになります。
なぜ、こんなにサブリースは
普及しているのでしょうか。
簡単なロジックとしては、
「アパート経営で一番のリスクは空室だ。
それをサブリースという魔法の仕組みを
使えば管理もお任せ30年安心できる。
だから、アパート建てましょう」
ということで、
そもそもハウスメーカーが
建築請負を取るための常とう
手段として普及してきました。
オーナーは目先の相続税の節税がしたい。
土地を担保に銀行が
お金を貸してくれて
持出しがなければ
収益性が低かろうが
ハウスメーカーで
アパートを建築する。
そして一番のリスクである
（ハウスメーカーがそう煽る）
空室リスクを排除して
完全な商品に仕上げたものが
「サブリース」である。
ただ、投資家の目から見るとこの
サブリースという仕組みは、
いやはや何の価値もない。
いや、それどころか瑕疵物件と
同等の見立てとなる。
ハウスメーカーとしては、
アパート建築と建物管理で
２度美味しいうえに、
管理委託契約の解除権は
ハウスメーカー側がもつことになり、
まさに他人のフンドシで
相撲を取る状態である。
相撲で負けそうになったら、
マスターリース賃料の減額や、
契約解除の切り札をハウスメーカーの
意思で切ることができる。
オーナー側から契約解除はできない。
そんな無茶苦茶なサブリース契約と
アパート建築ですが、
そもそも、オーナーが
「相続税の節税をしたい」
と思ってやっているなら、
まだ自己責任という見方もできますが、
現実的には、税理士や銀行から
そそのかされて、
よく意味も分からず
やらされているケースも少なくない。
オーナーは土地を担保で差出せば、
銀行がフルで融資をしてくれて、
ハウスメーカーがそのお金で
建物を建てて、借りて経営する。
オーナーは何もしなくても、
毎月、わずかばかりの賃料
（ほぼ地代に近い？）を得て、
相続税を大きく下げることができる。
三方良し？というわけだ。
サブリースはオーナーから
解除できないという点において、
借地権とほぼ同義と言える。
ハウスメーカーは建築費で設けて、
借地権をタダで手に入れる。
それがサブリースである。
ハウスメーカーにとっては
メリットしかない制度なので、
たくさん広告費つかって
普及しないわけがない（苦笑）
昭和から平成にかけて隆盛を極めた
サブリースですが、
2025年問題で契約者が
後期高齢者となり徐々に承継が
始まってきました。
これにより、
「そもそも賃貸経営全然
うまく行ってないじゃん。
なんかヤケに借金だけ多くない？」
というのがバレ始めてきました。
【相続税が下がればなんでもいい】
という時代が終わりの始まりを
迎えつつあります。
あくまで僕の個人的な予想ですが、
2040年問題のころにはサブリースは
今の半分以下になっていると思います。
---------------------------------------------------
本日はここまでです！
次回もお楽しみに♪
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東京第4支部の岡部弘幸です。
”サブリースはどのようにして
普及したか”
2023年時点における民間賃貸住宅の
有償管理戸数は約1010万戸と
推計されており、
これは民間賃貸住宅数の
約半分を占めている。
そして、この有償管理戸数のうち
44％をサブリースが占めている。
要するに、賃貸戸数の半分は自主管理、
約4分の1が管理委託、
約4分の1がサブリース、
ということになります。
なぜ、こんなにサブリースは
普及しているのでしょうか。
簡単なロジックとしては、
「アパート経営で一番のリスクは空室だ。
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使えば管理もお任せ30年安心できる。
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（ハウスメーカーがそう煽る）
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「サブリース」である。
ただ、投資家の目から見るとこの
サブリースという仕組みは、
いやはや何の価値もない。
いや、それどころか瑕疵物件と
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ハウスメーカーとしては、
アパート建築と建物管理で
２度美味しいうえに、
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ハウスメーカー側がもつことになり、
まさに他人のフンドシで
相撲を取る状態である。
相撲で負けそうになったら、
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契約解除の切り札をハウスメーカーの
意思で切ることができる。
オーナー側から契約解除はできない。
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アパート建築ですが、
そもそも、オーナーが
「相続税の節税をしたい」
と思ってやっているなら、
まだ自己責任という見方もできますが、
現実的には、税理士や銀行から
そそのかされて、
よく意味も分からず
やらされているケースも少なくない。
オーナーは土地を担保で差出せば、
銀行がフルで融資をしてくれて、
ハウスメーカーがそのお金で
建物を建てて、借りて経営する。
オーナーは何もしなくても、
毎月、わずかばかりの賃料
（ほぼ地代に近い？）を得て、
相続税を大きく下げることができる。
三方良し？というわけだ。
サブリースはオーナーから
解除できないという点において、
借地権とほぼ同義と言える。
ハウスメーカーは建築費で設けて、
借地権をタダで手に入れる。
それがサブリースである。
ハウスメーカーにとっては
メリットしかない制度なので、
たくさん広告費つかって
普及しないわけがない（苦笑）
昭和から平成にかけて隆盛を極めた
サブリースですが、
2025年問題で契約者が
後期高齢者となり徐々に承継が
始まってきました。
これにより、
「そもそも賃貸経営全然
うまく行ってないじゃん。
なんかヤケに借金だけ多くない？」
というのがバレ始めてきました。
【相続税が下がればなんでもいい】
という時代が終わりの始まりを
迎えつつあります。
あくまで僕の個人的な予想ですが、
2040年問題のころにはサブリースは
今の半分以下になっていると思います。
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