不動産実務検定ブログ
2025/09/08
『新築木造アパートは絶対買っちゃダメ！』＜第３回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『新築木造アパートは
絶対買っちゃダメ！』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1501
▼『新築木造アパートは
絶対買っちゃダメ！』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1503
３回目の今回は、
もう少し解像度を上げて、
『なぜ、新築アパートに
投資をしてはいけないのか』
その落とし穴を５つ紹介します！
１つ目は、
◎ 利回りが低すぎる
今、都内の新築アパートの
利回り相場は５％程度です。
それに比べて、
東京郊外の新築アパートの
利回り相場は６％なので
「郊外であればコスパよく投資ができる！」
と、絶賛する人いますが
プロの目線でみると、
利回り６％はとても低い利回りです。
実際にシミュレーションしてみます。
こちらの物件は、
ある投資サイトに掲載されていた
埼玉県某市にある新築一棟アパートの
売り情報です。
◆ 価格 9,300万円
◆ 利回り 6.5％
◆ 最寄り駅 徒歩12分
◆ ３階建て
◆ 18平米×８戸
◆ ワンルーム
満室時の想定家賃収入は毎月約50万円、
年間で約600万円です。
一見良さそうにみえますが、
実際にシミュレーションしてみましょう。
まず事業費ですが、
土地建物の比率は路線価から
土地の実勢価格を推測すると
こんな感じになります。
この物件は仲介物件なので
手数料３％を入れて事業費は9,585万円。
諸経費は、
・登記費用
・不動産取得税
・司法書士報酬
などを加えて約260万円。
となると、
総事業費は9,845万円になります。
このうち8,000万円のローンを
ＭＡＸ35年間引けたとすると、
自己資金は1,845万円になります。
金利は少し甘めの2.5％、
空出率は５％で設定してみます。
家賃収入が約600万円ですので、
実際の利回りは6.1％になります。
では、キャッシュフローは
どうなるのでしょうか？
計算結果がこちらです。
初年度こそ諸経費があるので
マイナスになるものの、
次の年からは毎年約77万円の
キャッシュフローが出ています。
しかし、月々に直すと
わずか64,000円程度のプラスです。
空室率５％の設定とは、
１部屋が年間で５ヶ月半ほど
空いているという設定ですが、
さらにもう１ヶ月空室になると
キャッシュはすぐにゼロに
なってしまう計算なんです。
そして、実質利回りは0.52％です。
これが「高利回り」とは、
いくら頑張っても言えませんよね。
次に一般的な25年ローンで
シミュレーションしてみましょう。
ご覧のように、
見事にキャッシュフローは
マイナスになってしまいました。
要するに、
６％程度の利回りのアパートを
売ろうとすると、
35年ローンが使える銀行でローンを
出してもらうことしか
新築アパートを売る手立てがない
ということです。
銀行も商売ですので、
なんとか融資をするために
「劣化等級」という
35年ローンを出せる条件を
ひねり出したのだと思います。
残債が約半分になる20年後なら
そのアパートは資産になると
言ってもいいのかもしれませんが、
それまで、空室リスクと金利上昇、
返済のプレッシャーに耐えられる
強靭な精神力が必要です。
さらに新築アパートを勧める人は
「転売益が狙える」と口を揃えますが、
それは利回りが８％前後で
仕立てられた場合であって、
最初から企画側の利益が沢山乗った
６％程度の新築アパートを購入しても
転売益が出るわけがありません。
おそらくこの物件の販売業者は
2,000万円～3,000万円の利益を
出していると思います。
つまり６％以下の新築アパートは
「キャッシュも出ない」
「転売益も出ない」
極めてリスクの高い投資だと言えます。
今後、土地も建築費も金利も
どんどん上がっていく傾向ですので
新築投資はさらに
難しい領域になっていきます。
今回はここまでです。
次回は２つ目の落とし穴からお伝えします。
ぜひ、次回もご覧くださいね♪
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