不動産実務検定ブログ
2026/07/14
『北海道の大家さん必見！ 北国特有の「あるある」 トラブルと解決策まとめ』
みなさん、こんにちは！
本日のJ-RECブログは、
北海道支部 原田哲也 講師ブログです♪
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北海道での賃貸経営は、豊かな自然と
美味しい食べ物という魅力がある一方で、
本州とは全く異なる「冬の厳しさ」
との戦いでもあります。
「えっ、そんなことでクレームになるの？」
と驚かないために、
北海道特有のトラブル事例と
その解決策をまとめました。
- 冬の最大の敵！「水道凍結」トラブル
北海道の冬、特に築古物件で最も多い
トラブルの一つが「水道凍結」です。
入居者が帰省などで
数日間部屋を空けた際に、
水抜きを忘れて水道管が破裂し、階下への
水漏れ事故に繋がるケースが後を絶ちません。
• トラブル事例：
「水抜きのやり方がわからなくて凍らせてしまった」
「ちょっとの留守だから大丈夫だと思った」
古い物件で、水抜き栓の操作が複雑（
ホースを使って空気を送る必要があるなど）
で失敗した。
• 解決策：動画で解説する：
口頭や紙の説明書だけでは伝わりにくい
「水抜き手順」を動画にして入居者に
見てもらうのが効果的です。
管理会社やオーナーが作成した
動画をQRコードで渡すだけで、
トラブルが激減した事例があります。
配管の知識を持つ：
築10年前後の物件で採用されている
「架橋ポリエチレン管」などは、
逆に水抜きが不要（できない）
場合もあります。
自分の物件の設備を正しく理解し、
適切な指示を出すことが重要です。
- 命とお金にかかわる「雪」のトラブル
雪国オーナーにとって、除排雪は
避けて通れないコストであり、
近隣トラブルの火種でもあります。
• トラブル事例（雪庇・落雪）：
屋根からせり出した「雪庇（せっぴ）」が落下し、
下の車を直撃したり、入居者の室外機や
窓ガラスを破壊する事故が多発しています。
重さ数百キロの氷塊が落ちてくるため、
人身事故のリスクもあります。
• トラブル事例（除雪・駐車場）：
雪で駐車場の白線が見えなくなり、
入居者が適当に停めた結果、
隣の車が停められなくなる、通路が
狭くなるといったクレームが発生します。
札幌市の生活道路は排雪が入らないことが
多く、雪山が高くなりすぎて視界が
悪化したり、道幅が狭くなったりします。
• 解決策
雪庇対策：
雪庇防止フェンスの設置や、専門業者による定期的な
雪下ろしが必要です。
また、万が一に備えて
「施設賠償責任保険」への加入は必須です。
駐車場の工夫：
冬でも駐車位置がわかるように、
塀やフェンスに「ここが境界線」
という目印（テープや塗装など）を
つけておくと、トラブルを未然に防げます。
パートナーシップ排雪の確認：
町内会と市が協力する排雪制度が
入っているエリアかどうかも、
物件価値や管理の手間に大きく影響します。
- 北国の宿命？「結露とカビ」
北海道の冬は室内外の温度差が激しく、
特にRC（鉄筋コンクリート）マンションでは
気密性が高いため結露が発生しやすくなります。
• トラブル事例：
「窓枠や壁紙がカビだらけになった。
建物の欠陥ではないか？」というクレーム。
寒くて換気口を閉め切ってしまい、
湿気がこもって結露が悪化する。
• 解決策
入居者教育：
結露は「温度と水蒸気のバランス」で
起きることを理解してもらい、
換気の重要性を伝えます。
24時間換気のスイッチを切らないよう
指導することも大切です。
責任の所在を明確に：
構造上の問題であればオーナー負担ですが、
入居者が結露を放置して拭き取らずに
カビを拡大させた場合は、
入居者の「善管注意義務違反」として
費用請求できる可能性があります。
4. まさかの「夏」トラブル！エアコン必須時代へ
かつて「北海道にエアコンはいらない」
と言われていましたが、
近年の猛暑により状況は一変しました。
• トラブル事例：
「暑すぎて住んでいられない」
という理由での退去。
エアコンがない物件は、そもそも
部屋探しの検索候補に入らなくなってきている。
• 解決策：
設備の導入：今やエアコンは
「あれば嬉しい」ではなく
「ないと決まらない」設備です。
補助金の活用：
北海道電力の「エコ替えキャンペーン」や
自治体の補助金など、寒冷地エアコン
導入に対する支援制度が出ることがあるので、
こまめに情報をチェックして賢く導入しましょう。
- 見落としがちな「灯油タンク」の管理
北海道の暖房給湯の要である灯油タンクですが、
メンテナンスを怠ると大事故に繋がります。
• トラブル事例：
夏場、空室などで灯油を使わない期間に
タンク内が空洞になり、結露が発生して
タンク内が錆びてしまう。
最悪の場合、腐食して灯油漏れ事故が発生します。
• 解決策：
夏場も満タンに：
使用しない夏場でも、灯油タンクは
常に満タンにしておくことで結露による
サビを防ぐことができます。
これは専門業者も推奨する管理方法です。
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北海道での賃貸経営は、
冬の厳しさに対応するための
知識と準備が成否を分けます。
トラブルが起きてから慌てるのではなく、
先回りして対策を打つことで、
入居者さんに「長く住みたい」と
思ってもらえる物件を目指しましょう！
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