不動産実務検定ブログ
2026/07/17
『バブル崩壊！もうマンションは高値で売れません！』＜第3回＞
こんにちは！
J-REC事務局の小川です。
前回のブログ➡『バブル崩壊！もうマンションは高値で売れません！』
＜第1回＞ ＜第2回＞
今回は、前回に引き続き、
『反転下落のきっかけとは？』
を解説していきます。
～不動産価格が下がる理由について～
理由は3つあると思っています。
1つ目は
『利回りが限界に来ている』ことです。
つまりマンション価格の上昇に
賃料が全く追いついていないんです。
最近の工学物件では賃貸利回りが2%を
下回るケースも出てきています。
これで管理費修繕積み立て金を支払ったら
確実にマイナスになるレベルです。
そして今東京の不動産利回りは
世界の主要都市と比較しても同等か
それ以下のレベルにあります。
以前は東京23区の賃貸利回りは
5%程度ありましたが、
今はニューヨークやロンドンと同等程度です。
もし東京の不動産価格が
さらに上昇すれば
利回りはさらに低下するわけで、
そうなれば日本よりも
経済が安定していて、
中古流通も盛んで
家賃がはるかに上げやすい
ニューヨークやロンドンに
投資しようとなるのが普通です。
世界の主要都市と比べて
利回りが同じということであれば、
東京の不動産に投資する
理由がなくなってきますし、
現在世界中の株価が上がっているので
ここまで利回りが低ければ
投資化はもっと効率のいい投資先に
乗り換える可能性も出てきます。
ここ数年間は利回りはそこそこ高く
為替も円安で割安に買える。
しかも定金利だったので海外から見ても
東京の不動産に投資はありましたが
ここまで価格が高騰すると利回りは
出ず結果転売駅狙いしかなくなるので
投資より投機に近くなってきています。
2つ目は『金利の上昇』です。
金利が上がれば不動産価格の上昇に
ブレーキがかかります。
日本は今後確実に金利が上がってきます。
長期金利は現在2.5%にまで
上がってきています。
結果としてフラット35も
今月には2.71%まで上昇しました。
変動金利の目安となる短期金利は
0.75%ですが、
今後、利上げは確実に実行される
と思います。
そして現実的な利上げのペースとして
年0.5%程度の上昇は想定しておいた方が
いいと思います。
こちらは点頭金利を分析することで
それぞれの銀行の先行きの
見通しを計算できる
インプライドフォワードレートの
考え方で試産されたデータですが、
この資産結果を見ると
10年後の変動金利は大きく上昇すると
考えていることが
銀行全体の共通認識になって
いるんです。
なので少なくとも今後10年で変動金利は
3.75%くらいにはなると予測して
対策すべきだと思います。
もし金利が1%上がって2%になれば、
5000万円のローンを組んでいる人は
今よりも年間で50万円以上、
1億円なら100万円以上
支払う利息が多くなるんです。
基本的に不動産価格というのは
その人が毎月払える金額から
逆算されます。
例えば同じ月30万円でも
金利が低い時は1億借りられた。
でも金利が上がると借りられるのは
9000万、8000万円になってしまう。
つまり金利が上がった瞬間に
当然買える人は少なくなりますから、
利上げは不動産価格の
下落圧力になるわけです。
そして金利が上がり円高になると
海外投資税からも利益確定売りが
出てくる可能性があります。
外国人投資家が増えてきた理由は
歴史的な円安水準にあって
かなり割安で日本の不動産が
買えたからであって
この為替の潮目が変わって
円高になれば
一気に利益確定売りが増える
可能性があります。
3つ目は
『政府や金融機関の姿勢が
変わってきたこと』です。
過去不動産バブルの崩壊を
引き起こしたきっかけは送量規制でした。
当時は大倉の指示で
銀行が不動産への有資を絞ったことで
買える人がいなくなって不動産バブルが
崩壊しました。
現段階で過去のような
送量規制にはなっていませんが、
実はそれに変わる動きが
たくさん出てきているんです。
例えば先日地方銀行が融資をして
その融資したお金が
タワマンなどの不動産購入に
使われていることに対して
金融庁が懸念を表明し
その結果銀行の有資審査が厳格に
なり始めました。
この他にも千田区の
5年間転売禁止の検討や
国交省と法務省による外国人の
不動産登期情報調査など
金融引き締めという劇薬ではなく
「これ以上の価格高騰は容認してない」
といったメッセージが
どんどん出てきています。
―――
このようないくつもの要因が重なって
不動産価格は下がっていくと
思うわけですが、
これで都心のマンションバブルは
崩壊すると言えるのでしょうか？
次回は『バブルは崩壊したのか？』
について解説していきます！
---------------------------------------------------
■■ 不動産実務検定Ｔシャツ 販売中 ■■
ウラケンがYouTubeの時などに着用している
『不動産実務検定Ｔシャツ』販売中です！
※他のデザインもあります♪
▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
---------------------------------------------------
不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
---------------------------------------------------
▼ 無料体験講座情報
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
▼ X（旧ツイッター）も更新しております♪
https://twitter.com/JREC17398134
▼ Instagram ショート動画配信中♪
＠jrec.fudousan
---------------------------------------------------
お申込心からお待ちしております♪
