不動産実務検定ブログ

2020/09/21

『新築ワンルーム投資はやってはいけない本当の理由!(前編)』

みなさん、こんにちは!J-REC事務局の内山です!


今日は不動産の失敗事例としてよく聞く「新築ワンルームマンション投資」について絶対にやってはいけない理由をお伝えします!


最後までお読みいただければ、「新築ワンルームマンション」という言葉を見ただけで、
やってはいけない投資だということがわかるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください!



1.「節税になります!」


営業マンの売り文句はだいたいワンパターンですが、1つ目として「節税になる」ということを言ってきます。
しかし、新築ワンルームマンション投資はほとんど節税になりません。

そもそもなぜ不動産投資が節税になるのかというと、
不動産が「減価償却資産」となり、減価償却費を経費として計上できることにより、結果的に所得税を圧縮できるという理由です。


しかし、新築ワンルームマンションは鉄筋コンクリート造です。

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年ですので、例えば2,000万円の物件を買い、そのうち土地代が500万円、建物代が1,500万円と仮定します。
この建物部分の1,500万円を47年で均等償却すると、年間で32万円ほどしか所得控除にならないので、節税にはならないということがわかります。



2.「新築は資産価値が高い!」


新築は買った瞬間に積載超過になってしまうので、資産価値はほとんどありません。
詳しくは後編でお伝えします!



3.「空室リスクがない!」


サブリースがつくので空室リスクが無いという売り文句ですが、実はサブリースを信用してはいけません。

サブリース契約というのはたとえ「30年一括家賃保証」とうたっていても、「保証家賃の額は2年ごとに変更できる」というような契約内容になります。


将来周りに空室が増えてきて、サブリース会社に赤字が続くような状態になると、
保証家賃を下げられたり・・・サブリースを打ち切られたり・・・と、10年以内に契約変更が行われる可能性は高いです。

35年間、ずっと同じ家賃保証がされるということは絶対ではないので、信用してはいけません。



4.「年金代わりになって老後も安心!」


新築ワンルームマンション投資は、まったく年金代わりにはなりません。
逆に受け取る額は少なくなってしまいます・・・。




営業マンは「月々●万円で物件が手に入ります!35年経てばお家賃が丸々手に残るのでこれを年金にできるんですよ!」という営業トークで売っていきますが、実はこの収支の中には購入時の経費が含まれていません。


実際には登録免許税、保存登記、抵当権設定料、そして不動産取得税が3%かかるので、物件価格のだいたい5%ぐらいの経費がかかります。


100万円の自己資金を投入して買ったとすると、利回りは3.8%ぐらいになり、
投資家から見れば「まさにダメな投資」と言わざるを得ません。



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▼後書き

9月に入りましたが、毎日残暑が厳しいですね。
でも洗濯物は毎日良く乾くので嬉しいです♪

もう少し涼しいといいのですが・・・


以上、J-REC事務局の内山でした♪



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