不動産実務検定ブログ

2022/07/03

『不動産投資の知られざる7つの闇(前編)』

みなさん、こんにちは!J-REC事務局の内山です。


今日は一見華々しく言える不動産投資の裏側・・・!?についてお話をします。


「資産規模が3億円だ!」
「家賃年収が5千万円だ!」
「40歳でサラリーマンをリタイアして悠々自適にくらしている!」


と、聞くと表面的には華々しいイメージがありますが、


現実は・・・、


「空室が埋まらない!」
「家賃を滞納される!」


など大家業はじつはとても地味な仕事です。
そこで今回は大家業の知られざる闇の部分についてお話します。


今回、不動産投資の実態を知って「不動産投資をやめようかな・・・。」と思ってしまう方もいるかと思いますが、対処法についてもしっかりとご紹介します。


不動産投資のトラブルはほとんどが予測可能となります。
あらかじめこういうことが起こるかもしれない、ということを予測し対処法を用意しておけば、まったく慌てることはなく意外に簡単に対処できてしまうこともあります。

それらのトラブルについてはそもそも予防策があります。
またトラブルはそれほど頻繁に起こることでもありません。

起こり得る事を予測して将来にそなえることが出来れば、実際の労働収入の労力よりも10分の1の労力で毎月安定した家賃収入をえることが出来るかもしれません!



目次

1.家賃滞納トラブル
2.長期間空室で入居者が決まらず・・・
3.入居者の死
4.ゴミ出しのトラブル
5.買った途端に想定外の出費
6.少額訴訟で訴えられる
7.計開く名義とは別の人が入居!?




~不動産投資の闇 その1「家賃滞納トラブル」~


大家さんになったら家賃滞納というのは必ず経験することと思ってください。
不動産投資の初心者にとってはかなり痛いトラブルのひとつになります。

普通の管理会社に任せていると家賃滞納はなかなか解消することはできません。
なぜかというと普通の管理会社はな何百戸、何千戸と物件を管理しているので忙しく、多少滞納があっても支払い日から1ヶ月くらい経過してから督促をしたりするので、その時点ではもうすでに滞納している家賃を回収することが出来ません。

1ヶ月滞納すると次の月の家賃の支払いが発生してしまい、厳密には2ヶ月分の家賃を払ってもらわないといけません。
そもそも給料が減った、リストラされたなど経済的に余裕のない人がまとめて2ヶ月分もの家賃が払えるわけがありません。


そこでたとえ1日遅れただけでも「お忘れではないですか?」と電話連絡をいれる必要があります。
そうしないと払いたくても入居者も払えなくなってしまうので1日でも早く滞納連絡をするということは入居者のためでもあります。

家賃の滞納問題については大家さん自らが回収の方法を学び、管理会社に指導していかないといけません。
なぜなら先程もお伝えした通り、管理会社は何百戸、何千戸と管理をしてるので、きめの細かい滞納督促などは基本的には行ってくれないと思った方が良いです。


唯一、これを防止する方法は2つあります。


ひとつめは「賃貸借契約を定期借家契約で結ぶ」です。

普通借家契約で契約をしてしまうと立ち退きをさせるためにいちいち立ち退き訴訟をしないといけません。
またそれで判決をとったとしても強制執行の申し立てをして、その強制執行を実際にしないといけないので、大体6ヶ月の期間がかかってしまい長いと10ヶ月かかる事もあります。

その間の家賃がさらに滞納されてしまうことを考えると、MAX1年分くらいの家賃の損失を覚悟しないといけません。

定期借家契約にしておけば、すぐに判決をとることが出来ますのでまったく損失がないかというとそうではありませんが、普通借家契約のように半年以上もの時間をかけて立ち退きをさせなければいけないということはなく2、3ヶ月で解決させることが出来るので
必ず新規の契約に関しては定期借家契約で契約をしましょう。


ふたつめは「滞納保証会社の保険に入ってもらうということを条件に契約をする」です。

入居者が滞納をしてしまった時に代わって家賃を大家さんに払ってくれるシステムです。
昔から連帯保証人制度というのがありますが、これはもし入居者が払えなくなった場合は連帯保証人がかわって払うという制度です。
しかし実際にはこの連帯保証人が高齢者で収入がほとんどないというケースがあります、要するに保証能力がないということがあります。

今は必ず入居の契約の前に滞納保証会社に入居者の費用で入ってもらうことが一般的になっています。


大家さんは滞納督促のノウハウを学んでおくことが重要です。



~不動産投資の闇 その2「長期間空室が決まらない」~


買った途端に入居者がばーーっと出ていってしまい、その後入居者が決まらなく困っている・・・という不動産投資の初心者が少なくないです。

空室が出たら一刻も早く入居者を埋めることが重要なのですが、
では、その入居者を見つけるためにいい業者と付き合えば満室になるのか?というと実はそうではないのです。


まずは、そのお部屋があなたが貸し出したい家賃の価値に見合っているかどうかチェックしてください。
つまりその部屋の価値が5万円だとしたら、5万円払ってでもこの部屋に住みたいと入居希望者が思うかどうかが重要です。

まずはこの価格と部屋の価値のバランスが取れていないといくら募集しても決まるものも決まりません。
価格と価値が見合っているのであれば、できるだけ多くの不動産業者に物件を紹介してもらわないと早く入居者を見つけることが出来ません。


最近ではホームステージングという方法も流行っていて、空室のただ何もない部屋を見せるのではなく、
家具などを使って生活感を演出してあげると見学者がきたときに自分がそこに住んだ時のイメージが具体的にわかりやすくなるので成約に結び付きやすくなります。



~不動産投資の闇 その3「入居者の死」~


死に至ってしまう原因はいくつかあり「孤独死」や「自殺・他殺」があります。

孤独死の場合、病死などですぐに発見された場合は問題ないのですが発見が遅れ1ヶ月くらいたってしまい近所からの「異臭がする」というクレームで発見された場合は
心理的瑕疵といい要するに事故物件という扱いとなります。

ですので新規で入居者を募集する時には事故物件いわゆる心理的瑕疵あり物件として家賃を安くして入居者を見つけないといけません。

この心理的瑕疵ありということを重要事項説明でしっかり新規の入居者に対して説明しないといけません。
告知期間については厳密な法律的な規則はなく、一般的には入居者が2、3回いれかわるかまたは5、6年まで告知をすればその後は告知しなくていいとなっています。

つまりその事件があったということを近所の人がほとんど記憶からなくなる程度と言われています。


当然、募集物件にも備考のところに「訳アリ物件」と書かれる可能性があるので、
家賃を安くしたり、礼金を無くしたりしないと入居者を決めることが出来ないと一般的には思われていますが、実は家賃を下げなくても決める方法がありますのでそんなに心配をする必要はないです。


今後日本は高齢化社会がすすむので、物件を多く持っていれば孤独死という問題と対峙することとなるので、ノウハウとして持っておくとよいです。


自殺や他殺についても稀にありますので、対策を取っておくべです。

では対策とはどのようなものがあるのでしょうか?

実は入居者の死に対する保険というものがあります。
例えば事故物件となり、腐乱が進んでいる物件では原状回復に莫大な費用がかかります。
その期間入居者も募集することが出来ないので家賃の損失も甚大になる可能性があります。


そういったものをすべてカバーできる保険があります。

例えば特殊清掃と言われる原状回復の費用であったり、その原状回復をする期間の家賃まで保証される保険があります。
掛け金は大家さんの負担となりますが、これからのリスクを考えると入っておくことをお勧めします。



今回はここまでです!
次回は残りの4つの不動産投資の闇をご紹介します。



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以上、J-REC事務局の内山でした。



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