不動産実務検定ブログ

2022/01/24

『管理業者から自主管理に切り替える方法』<前編>

みなさん、こんにちは!J-REC事務局の菊池です!

今回のブログでは、


・管理会社を切り替える
・自主管理に切り替える方法



をお伝えしていきます。


あなたが今、


管理会社に不満を持っていたり
サブリース業者が保証家賃の値下げを要求をしてきていて、


管理会社を切り替えたいと思っている場合は、
大変参考になる内容となっています。


普段、こちらのブログでもお伝えしている、


満室経営の方法や定期借家契約、
大家さん自ら客付け営業するノウハウを実践しようとすると、


「勝手に動かれては困るから」


とか


「この地域ではなじまない」


などと言ってきて、
管理会社が全く協力してくれないことがあります。


また、広告料のさらなる増額を要求してくることも、
最近は多くなっています。


またサブリース業者が家賃保証継続の条件として
過度なリフォーム負担を要求されたり、
保障や家にそのものの減額を要求されることもあるでしょう。


空室率が今後を拡大する理由は
少子高齢化で家が余りまくっているからです。


ですが、それにあわせて敷金礼金を取らなくなったり
大家さんも積極的に客付け営業をしたり


昔とは不動産投資の環境もがらりと変わっています。


そういう中で満室経営を維持するためには、


日々新しいことに一緒に取り組んでくれる管理会社と、
がっつりタッグを組んでいくことが重要になります。



しかし、もし今の管理会社が
あなたの足を引っ張ることしかしていないなら


今すぐ縁を切って、
別の管理会社に切り替えるか、自主管理に切り替えるしかありません。


しかし管理を切り替えるにはそれなりの手順があります。


そこで今回は足を引っ張ってくる管理会社と
今すぐ縁を切って管理を切り替える方法についてお伝えします。


それでは今日のトピックは5つでお話ししていきます。

 

1.解約申入れの仕方

2.賃貸借契約書の確認

3.入居者への通知

4.管理会社との引き継ぎ

5.管理会社とトラブルになった時の対処法



それではまず、解約申し出の方法についてお話します。


 

1.解約申入れの仕方


まず管理を切り替えるための第一歩は
今の管理会社に管理業務委託契約の解約を申し入れることです。


なのでまずは管理契約にある中途解約に関する約定が
どうなっているのかを確認しましょう。


通常の契約では中途解約はできるようになっていて、
解約の3カ月前までに文章で通知することが要件になっているのが一般的だと思います。


ただし、いつでも解約の申入れをすればいいかというと
そうではなくて、


例えば毎年1月から3月期の繁忙期に申し入れをすると
管理会社は新たな入居募集をしなくなる可能性がありますし、


この時期に管理解約のタイミングがくると
管理業者が忙しくて


スムーズな管理の引き継ぎができない可能性があります。


なので1月から3月期の繁忙期は避けるようにしましょう。


 

2.賃貸借契約書の確認


管理を切り替えたり自主管理に切り替えると
当然家賃の振込先も変わります。


そこで改めて、契約内容を確認するようにしましょう。

現在の貸主がサブリース業者であれば、
サブリース業者から賃貸借契約書を入手することになります。


ここで重要なのは管理会社が敷金を預かっている場合には
敷金は新たな管理業者に移管してもらわなければいけませんので


この敷金の引き継ぎのタイミングについて確認しておきましょう。


また家賃の滞納があるかどうかも
しっかり確認することが重要です。


もし滞納があれば解決可能なものと
そうでないものと仕訳して

管理切り替え後の対応について
あらかじめ決めておくことが重要になります。


例えば3カ月以上家賃を滞納している入居者がいる場合には
ほぼ全額の家賃の回収は不可能になりますので


管理切り替え後は即刻、立ち退き訴訟の準備をしておいた方がいいと思います。


通常家賃の滞納は5%程度は発生すると考えて、
あらかじめ対策を練っておくことが重要です。


今回はここまでです。

次回も大家さんの足を引っ張る管理業者から
自主管理に切り替える実践的な方法をお伝えしていきます。



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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 菊池