不動産実務検定ブログ
2023/06/12
『分譲マンション最後はどうなる？』＜第１回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
夢のマイホームを買う時に、
古くなった時のことを考えて購入する人は
あまりいませんよね。
でも、30年40年と住み続けていった時に
建物はどうなっているのでしょうか・・・
戸建とか賃貸アパートなら
オーナーは一人ですから
建替えも大規模修繕も自由にできますが、
何百人ものオーナーと共同で所有する
分譲マンションはそうはいきません。
古くなった分譲マンションの
最後はどうなるのかという
すごく重要なポイントを、
実はあまり理解しないまま
購入している人が多いんです。
もちろん、
古くなる前に売る予定の場合は
マンションの最後を
考える必要はないですし、
数十年先の価値がいくらになるのかを
イメージしておけばいいと思います。
しかし、
購入した分譲マンションを
所有し続けるつもりなら
マンションの最後がどうなるのか
具体的に理解しておかないと
後で後悔することになると思います。
そこで今回は、
『分譲マンション最後はどうなる？』
をお伝えしたいと思います。
今回のブログを読んでいただければ、
ご自身の所有するマンションが
あと何年持つのかがわかりますし、
損をしないマンション投資の
仕方もわかりますので、
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
それではまず最初に、
◎ マンションの寿命は何年？
についてお伝えしていきます。
鉄筋コンクリートの住宅が
何年もつのかについては、
コンクリートの強度について
最初にお伝えする必要があります。
コンクリートの強度には、
・ 一般
・ 標準
・ 高強度
・ 超高強度
とあって、
一般的なマンションに使われる強度は
『標準コンクリート』
になっています。
大規模修繕が不要な期間は65年で
供用限界は100年とされているんです。
ただしこれはコンクリートが
むき出しの状態であって
外装仕上げをした場合の使用限界は
もう少し伸びます。
国交省によると、
タイル仕上げとか
外装を保護する仕上げをすると、
建物の延命寿命は120年とか150年に
伸びると言われています。
もちろんその間大規模修繕を
定期的に行う必要があるわけですが、
おそらく築120年くらいが使用できる限界
になってくるのではないかと思います。
寿命が120年と聞いて、
「本当にそんなにもつの？」
と思われた方も多いと思います。
しかし、
海上炭鉱として有名な軍艦島を除けば、
実は日本にも築100年以上の
コンクリートマンションはあるんです！
そのマンションは
どこにあるのかというと、
大正15年に建てられた
表参道の同潤会アパートが一番古く、
日本最古のコンクリート住宅なんです。
2003年に表参道ヒルズとして
建替えられるまで、
実に80年もコンクリート住宅として
利用されていたわけですが、
今でも当時のアパートの一部が
保存されているので、
しっかりメンテナンスさえすれば
100年は持つことが証明されているんです。
なので、
「安心してください」
（ん？最近よく聞くセリフ笑）あなたが持っている
築30年や築40年のマンションは
実際の耐久性から言うとまだまだ
築浅ということが言えるんです。
つまり、
築50年で建て替えるというのは
鉄筋コンクリートの構造寿命からすると、
所有者にそれなりのメリットがないと
もったいないということになるわけです。
しかし、実態は違っていて
日本の住宅の新築から取り壊しまでの
平均年数は諸外国の半分以下で、
約30年となっています。
なぜ日本の住宅は
寿命が短いのでしょうか？
日本の建替え期間が短い一番の理由は、
◎ 構造上の問題
だと思われます。
ご存知のように日本は
世界一の地震大国ですが、
1981年を境にして耐震基準が
大きく変わっていて、
それ以前の建物は大地震による耐力が
今よりだいぶ低いんです。
なので築30年を過ぎた辺りから
建替えが検討されるようになる
というわけです。
今回はここまで。
次回もぜひご覧くださいね♪
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J-REC事務局 横山千穂
