不動産実務検定ブログ
2023/08/28
『新築ワンルームマンション投資の営業マンを撃退する方法』＜第１回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
今回のテーマは
『新築ワンルームマンション投資の
営業マンを撃退する方法』
です。
新築ワンルームマンション投資の
営業マンがよくする
営業トークを10個紹介しながら、
解説していきたいと思います！
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
まず１つ目の営業トークは、
『新築は
集客力が高くて
空室率が低いですよ！』
確かにこれは、
当然新築だと最新の設備が
入っていると思いますので、
都心で新築であればあるほど
集客力が高いというのは確かです。
しかし、
利回りは低いんです。
というのは、
新築ワンルームマンション投資というのは
新築プレミアムと言って
デベロッパーの利益や販売店の経費が
乗っかった状態で販売されるので、
その分物件が高くなっていて
相場の家賃収入で利回りをはかってみると、
５％以下というものが非常に多いんです。
投資で一番重要なのは利回りなので
『新築は
集客力が高くて
空室率が低いですよ！』
という営業トークは、
そもそものメリットの訴求には
なっていないということになります。
続いて２つ目の営業トーク、
『新築だから
資産価値が長く持続しますよ』
この営業トークは、
新車を購入した時と
同じような意味合いで、
◎ 新車だから長く乗れますよ
◎ 新築だから長く利用できますよ
というようなトークなんです。
そもそも投資で購入するので、
新築物件でも中古物件でも
家賃の相場というものは
それほど変わらないとすれば
安い中古物件のほうが利回りが高く
収益性も高いということになります。
しかも、
新築のワンルームマンションは
購入した途端に、
新築プレミアムの分が目減りしますので
その部分についてもローンを返済して
いかないといけないということになれば
債務超過という状態になり
将来にわたって足枷になってしまう
危険性があるんです。
今回はここまでです。
次回は３つ目の営業トークから
解説いたします♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
