不動産実務検定ブログ
2023/10/12
『不動産投資の一歩目が踏み出せない理由と解決する２つのルール』＜第３回＞
みなさん、こんにちは！
東京第1支部 支部長の大友哲哉です。
まずは私のプロフィールをご確認ください。
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▼ 大友哲哉講師 プロフィール
https://www.j-rec.or.jp/koushi/show/30
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そして今回は、前回のブログの続きです。
本日は第３回です。
前回のブログはコチラ↓からご確認ください。
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1031
＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1036
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では、２つのルールを紹介します。
それは「お金がある・ない」
そして「時間がある・ない」
これだけです。
もちろん、これだけでは
何を言いたいのかわかりませんよね。
そこでマトリクス図にして、
それぞれの物件選び（投資基準）の
方向性を示します。
順に説明します。
恐らく多くの方がこの状態を
目指していると思います。
もし、この状態の人は、
好きにすればいいと思います（笑）。
ただ、実際のところは、
例えばFIRE（早期リタイア）
したとしても、
時間はあってもお金はない
（もっとほしい）ので、
③の状態に戻ります。
理由は今はわからなくても大丈夫です。
外資系サラリーマンや
成功した弁護士や医者など。
高収入で自己資金も
数千万円単位である、
だけど時間はない、
そんな状態の方です。
この方は、時間がないのは
もうどうしようもありません。
ですので、お金で時間を
買うことを考えます。
別の言い方をするなら、
お金を武器にして①を目指します。
例えば次のような考え方になります。
● 融資割合を極限まで高めて
規模を規模を拡大する
● 収益性（利回りやキャッシュフロー）
ではなく資産性（積算評価など）を重視する
＝含み益を重視する
● 立地重視・築年数重視で空室対策や
修繕にに時間を奪われないようにする
● 管理会社・リフォーム会社等は
1社に集中して（または２社を競争させて）
VIP対応を求める
● 融資はアパートローン上限まで
その後はプロパーに
（ただし物件の入れ替え有力者の紹介
事業計画などが必要になることに注意）
具体的には大都市圏の
好立地の築浅RCマンションです。
目の前のお金に
困っていないのですから、
収益性（キャッシュフロー）は
なくていいのです。
含み益が増えていけばそれでいいのです。
一棟なのか区分なのかは、
資産規模やポートフォリオに占める
不動産の割合で判断します。
次回は手を出してはいけないことを
お伝えしていきます。
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🏡 大友講師 主宰 🏡
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1日目 2023/12/09(土) 10:00-17:00
2日目 2023/12/10(日) 10:00-17:00
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1日目 2024/02/10(土) 10:00-17:00
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お申込心からお待ちしております♪
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では、２つのルールを紹介します。
それは「お金がある・ない」
そして「時間がある・ない」
これだけです。
もちろん、これだけでは
何を言いたいのかわかりませんよね。
そこでマトリクス図にして、
それぞれの物件選び（投資基準）の
方向性を示します。
順に説明します。
①時間：ある・お金：ある
恐らく多くの方がこの状態を
目指していると思います。
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したとしても、
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この方は、時間がないのは
もうどうしようもありません。
ですので、お金で時間を
買うことを考えます。
別の言い方をするなら、
お金を武器にして①を目指します。
例えば次のような考え方になります。
● 融資割合を極限まで高めて
規模を規模を拡大する
● 収益性（利回りやキャッシュフロー）
ではなく資産性（積算評価など）を重視する
＝含み益を重視する
● 立地重視・築年数重視で空室対策や
修繕にに時間を奪われないようにする
● 管理会社・リフォーム会社等は
1社に集中して（または２社を競争させて）
VIP対応を求める
● 融資はアパートローン上限まで
その後はプロパーに
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具体的には大都市圏の
好立地の築浅RCマンションです。
目の前のお金に
困っていないのですから、
収益性（キャッシュフロー）は
なくていいのです。
含み益が増えていけばそれでいいのです。
一棟なのか区分なのかは、
資産規模やポートフォリオに占める
不動産の割合で判断します。
次回は手を出してはいけないことを
お伝えしていきます。
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本日はここまでです。
次回もお楽しみに！ぜひ、ご覧くださいね！
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物件選び（投資基準づくり）
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