不動産実務検定ブログ

 
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の平野です。


本日のテーマは前回の続き、
"新築アパートは絶対買ってはいけない！不動産投資のワナを徹底解説"
です！


前回のブログはこちら
→＜第1回＞


3番目の販売資料にカラクリがあるということですが、
通常販売資料は表示されている利回りというのは
単純に満室想定の家賃と建物そして土地の価格で
それを割った表面の利回りが表示されています。


つまり単純な表面利回りの表示であって
諸経費がそこには含まれていないケースがほとんどです。


例えば不動産を購入した時にかかる不動産取得税は
土地、建物のそれぞれ固定資産税の評価額に対して3％かかってきます。


さらには移転登記費用として（＝保存登記）
この保存登記の費用が固定資産税評価額の2％かかります。


さらにはローンを引いた時の抵当権設定料として
ローンの金額の0.4％がかかります。


もちろん一定条件の場合には権限措置というものがありますが
面積の小さいワンルームでは、ほぼ優遇措置はないのです。


これらの経費がまるまる掛かってきます。


土地に関しては仲介として第三者の物件を
仕入れるという形であれば当然その土地の
価値に対して3％+6万円の仲介手数料がかかりますので
5％～大体9％ぐらいまで余計に経費がかかってくるのです。


そうすると当初提示された7％台の表面利回りもあっという間に
0.5％～1％ぐらい利回りが下がってしまうのです。


また建物には消費税がかかってくるので物件の
資料に小さく”この利回りの計算には消費税は
含まれておりません”のようなことが小さな文字で
書かれていることがあるのです。


この消費税が含まれていないだけで建物の価格の10％が
加味されていないということになりますのでさらに
消費税を加味するとなると利回りはさらに0.5％ぐらい下がってしまうのです。


ですので、７％台の表面利回りであってもこのような仲介手数料だとか
諸経費を加味するとなるとなんと5％ぐらいまでに低くなってしまうことが
頻繁に起こってしまう可能性があるのです。


建物がまだ建っていない状態いわゆる建築条件付で
土地を購入してその業者で建物を建てるということになると


例えば土地の地盤改良費とか、近隣からクレームを
言われた時の近隣対策費などそういった
経費が含まれていないことも非常に多いのです。


全てを含めると利回りはスズメの涙程度になってしまいます。


4番目は土地代が高いことが多いということです。


業者から新築青アートを購入するときは、
土地と建物が一体となった価格で販売されることになると思います。


当然それぞれの土地建物の内訳というものは明示されると思うのですが
建物の価格を見た時に、そんなに高くないという印象を受けることが少なくありません。


しかし全体としては高くなっているのでその高い部分が
どこにONされるのかというと土地の部分にONされることが多いです。


建物の価格というのは大体相場観があり、
首都圏であれば例えば木造のワンルーム10戸の
アパートの建築費というのはそんなに大きくぶれることはありません。


ところが土地に関しては都心あるいは
埼玉、千葉、神奈川などの近郊の住宅街の土地と
当然その地域によって単価が違いますので一概に土地の相場を
素人の投資家が判断することはできません。


この土地の部分に利益をONし、一般的に相場感のある建物の部分を安くして
わかりにくい土地の価格に対し利益をONして提示することがあるのです。


5つ目は、二重契約を勧められるということです。


この二重契約のスキームというのは
大問題になってしまったのでもう使う業者は
あまりいないのではないかと思いますが、


あなたが近い将来、業者から二重契約を勧められた場合は
危険な投資になるという風に直感をしてその業者から
遠ざからなければいけないと思います。


どんなスキームかというと銀行からフルローンに近い投資を引っ張るために
実際の契約額よりも1割2割高い契約書を作成してそれを銀行に提出します。


当然その高い契約書で事業収支があってないといけませんので
家賃設定を高く見積もったり、高い家賃保証で契約したものを
融資の審査資料として銀行に提出するわけです。


そしてまんまとより多くのローンをゲットした後は実際に契約する金額というのは
1割2割低い実際の金額で契約を購入者とアパート業者がし直すわけです。


もし銀行にばれたとしたらその業者も投資家も信用を
失墜してもう２度と付き合ってもらえなくなるというよりも、
２度と借りられなくなるというばかりか期限の利益というものを
失って一括で今すぐ返済しないとお叱りを受けることがあります。


その他にも銀行通帳の改ざんをして自己資金が
あるように見せかけるスキームも流行ったのです。


あなたがもし、二重契約や通帳の改ざんを持ちかけられたとしたら
今すぐ業者から遠ざかってください。



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本日はここまでです！

次回、信じてはいけない売り文句についてです！

次回もお楽しみに★


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