不動産実務検定ブログ
2025/09/16
『新築木造アパートは絶対買っちゃダメ！』＜第４回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『新築木造アパートは
絶対買っちゃダメ！』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1501
▼『新築木造アパートは
絶対買っちゃダメ！』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1503
▼『新築木造アパートは
絶対買っちゃダメ！』＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1504
４回目の今回は、
『なぜ、新築アパートに
投資をしてはいけないのか』
その落とし穴の２つ目から紹介します！
２つ目の落とし穴は、
◎ 家賃が相場より高めに設定されている
ということです。
新築アパート販売でよくあるのは
販売業者は利回りを良く見せるために
実際には取れない家賃で
シミュレーションを作ります。
さらに満室保証や家賃保証などで
安心させてきますが、
そのコストは全て投資家の利益から
削り取られて充てられているだけなんです。
なので、
「新築だから相場より高い家賃が取れます」
みたいな営業トークは信じてはいけません。
必ず自分で近隣の家賃相場を調べ上げて
適切な家賃でシミュレーションを
することが重要です。
落とし穴３つ目は、
◎ 販売資料にカラクリが多い
ということです。
前回のブログの中で解説しました
シミュレーションをみても
販売業者の利回りは全く信頼できない
ということがわかると思います。
それはなぜかというと、
販売資料には仲介手数料や不動産取得税などの
経費が一切含まれていないからです。
また、工事が始まると
地盤改良費が必要になったり
追加工事費用が後から
加算されることがあります。
なので新築ならなおさら詳細な
シミュレーションをしないと
投資の判断ができません。
４つ目の落とし穴は、
◎ 土地代や建築費が相場より高い
ということです。
建築条件付きの土地を紹介する
新築アパート業者が
建築費は相場価格で見せて利益を
土地価格に上乗せして販売するのは
お決まりのやり方です。
もちろん逆もありえますが
企画側の利益が乗っかってくるので
土地代や建築費は相場より
高くなるのは当然なんです。
最後、５つ目の落とし穴は
◎ 二重契約や不正融資のリスクがある
ということです。
相場より高い物件を購入するわけですから、
投資家が相当いい属性でない限り
フルローンなどを受けられる
はずがありません。
それでもできるだけ
自己資金を抑えようとして
今でも業者が二重契約を
勧めてくることがあります。
これに手を染めたら
信用も人生も失いかねないので
業者から誘われても絶対に
不正に手を染めることはやめて下さい。
今回はここまでです。
次回は最終回！
ぜひ、ご覧下さいね♪
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J-REC事務局 横山千穂
