不動産実務検定ブログ
2025/11/07
『絶対に新築ワンルーム投資はしないほうがいい！』＜第1回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の平野です。
絶対に新築ワンルーム投資はしないほうが
いいということについてお話します。
それはなぜかと言うと
新築ワンルームは業者しか儲からない
スキームになっているからです。
さらに言うと資産を買うつもりが実は負債を
買っていたということになるからです。
負債を買っているのですから
投資家が儲かるはずがありません。
それが足かせになって
人生の選択肢がなくなる人もいれば
自己破産に
追い込まれてしまう人もいます。
しかし、
これだけ注意喚起
しているにも関わらず
新築ワンルームを買う人が
後を立たないのはなぜでしょうか。
それは営業マンの騙しのテクニックは
極めて巧妙だからです。
なので、どんなに理知的な人であっても
判断を間違ってしまうことがあります。
そこで今回は新築ワンルームの騙しの
テクニックを紹介しつつ
不動産投資で絶対に失敗しないための
ポイントも解説していきたいと思います。
騙しのパターンが分かり即相談を中止すべき
キーワードも分かるようになります。
今日のトピックは4つで
お話ししてきます。
1. 利回りをよく見せる
サブリースの罠について
2. 新築ワンルーム投資は花から無理な理由
3. 営業マンの騙しワード10選
4. 営業マンを撃退する一言
それではまず新築ワンルーム投資の
最大の罠とも言える
サブリースについて
解説していきましょう。
実は最近サブリースに関して
とても興味深い判決が出ました。
まずはどんなトラブルだったか
具体的に解説しましょう。
ある不動産会社が投資家に投資用の
中古ワンルームマンションを販売しました。
この物件はサブリース付き
つまり家賃保証付きの物件でした。
ところが購入後を約2年弱で保証家賃の
8万円が振り込まれなくなった。
そこで色々調べてみると
実際に住んでいる入居者は
この保証会社に払っていた家賃、
それは5万円だったそうです。
ということは実際の家賃収入が
5万円に対して8万円の家賃保証ですから
つまりこの不動産会社は毎月3万円の
逆ザヤだったということになります。
8万円の家賃保証は15%の保証料を
控除した後の金額なので物件の販売時に
投資家に説明していた募集家賃は
9万4000円ということになります。
投資家に家賃保証を8万円に
していたということは
実は商談時の相場家賃を9万4000円と
偽って実際の家賃5万円よりも4万
4000円も家賃相場を高く説明したと
いうことです。
これの何が問題かと言うと
保証家賃を高く設定することで物件の
利回りを本来よりも良く見せて
本来そこまでの価値がない物件を高く
売り付けていたっていうところが問題です。
ちなみに今回投資家が購入した物件は
約1,040万円になります。
保証家賃が8万円で年96万の収入なので
商談時の利回りは9.2%と思って
この投資家は購入したわけです。
ところが実際の家賃相場は5万円でしたので
年間60万円しか収入はなく実際の利回りは
5.7％しかなかったのです。
つまり実際の利回りは5.7％なのに
この業者は利回り9.2%と偽って
売り付けていたということです。
この投資家はこの不動産会社を相手取って
裁判をしたのですが今回判決が出てなんと
1,475万円の損害賠償請求が
認められたということです。
結構な損害賠償が認められたという
印象ですがこれは氷山の一角で同じような
手口で騙されている投資家は
結構多いと思います。
この裁判の逆座や賃料はかなり極端ですが
こんな詐欺まがいの販売は大なり少なり
あると思っていて実際には新築アパートでも
行われていると思います。
稚拙な詐欺まがいの売り込みに引っかかって
しまう投資家が後を絶たないのです。
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J-REC事務局の平野です。
絶対に新築ワンルーム投資はしないほうが
いいということについてお話します。
それはなぜかと言うと
新築ワンルームは業者しか儲からない
スキームになっているからです。
さらに言うと資産を買うつもりが実は負債を
買っていたということになるからです。
負債を買っているのですから
投資家が儲かるはずがありません。
それが足かせになって
人生の選択肢がなくなる人もいれば
自己破産に
追い込まれてしまう人もいます。
しかし、
これだけ注意喚起
しているにも関わらず
新築ワンルームを買う人が
後を立たないのはなぜでしょうか。
それは営業マンの騙しのテクニックは
極めて巧妙だからです。
なので、どんなに理知的な人であっても
判断を間違ってしまうことがあります。
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テクニックを紹介しつつ
不動産投資で絶対に失敗しないための
ポイントも解説していきたいと思います。
騙しのパターンが分かり即相談を中止すべき
キーワードも分かるようになります。
今日のトピックは4つで
お話ししてきます。
1. 利回りをよく見せる
サブリースの罠について
2. 新築ワンルーム投資は花から無理な理由
3. 営業マンの騙しワード10選
4. 営業マンを撃退する一言
それではまず新築ワンルーム投資の
最大の罠とも言える
サブリースについて
解説していきましょう。
実は最近サブリースに関して
とても興味深い判決が出ました。
まずはどんなトラブルだったか
具体的に解説しましょう。
ある不動産会社が投資家に投資用の
中古ワンルームマンションを販売しました。
この物件はサブリース付き
つまり家賃保証付きの物件でした。
ところが購入後を約2年弱で保証家賃の
8万円が振り込まれなくなった。
そこで色々調べてみると
実際に住んでいる入居者は
この保証会社に払っていた家賃、
それは5万円だったそうです。
ということは実際の家賃収入が
5万円に対して8万円の家賃保証ですから
つまりこの不動産会社は毎月3万円の
逆ザヤだったということになります。
8万円の家賃保証は15%の保証料を
控除した後の金額なので物件の販売時に
投資家に説明していた募集家賃は
9万4000円ということになります。
投資家に家賃保証を8万円に
していたということは
実は商談時の相場家賃を9万4000円と
偽って実際の家賃5万円よりも4万
4000円も家賃相場を高く説明したと
いうことです。
これの何が問題かと言うと
保証家賃を高く設定することで物件の
利回りを本来よりも良く見せて
本来そこまでの価値がない物件を高く
売り付けていたっていうところが問題です。
ちなみに今回投資家が購入した物件は
約1,040万円になります。
保証家賃が8万円で年96万の収入なので
商談時の利回りは9.2%と思って
この投資家は購入したわけです。
ところが実際の家賃相場は5万円でしたので
年間60万円しか収入はなく実際の利回りは
5.7％しかなかったのです。
つまり実際の利回りは5.7％なのに
この業者は利回り9.2%と偽って
売り付けていたということです。
この投資家はこの不動産会社を相手取って
裁判をしたのですが今回判決が出てなんと
1,475万円の損害賠償請求が
認められたということです。
結構な損害賠償が認められたという
印象ですがこれは氷山の一角で同じような
手口で騙されている投資家は
結構多いと思います。
この裁判の逆座や賃料はかなり極端ですが
こんな詐欺まがいの販売は大なり少なり
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