不動産実務検定ブログ
2025/12/08
『不動産投資の隠れた時限爆弾』＜第２回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1563
２回目の今回からは、
危険度が低い順に時限爆弾を
紹介していきたいと思います。
まず１つ目の時限爆弾は、
◎ 退去リフォーム
です！
特に築古物件を購入する人は要注意です。
長年住んでいた人が退去する時には
かなりの出費を覚悟しなければいけません。
以前、築古で利回り９％の
ＲＣマンションを購入された方が
物件引き渡し後１週間で入居者に
退去されてしまったんです。
退去した方は10数年住んでいた
長期入居の方だったようで、
退去の立ち会いをしたところ
・タバコのヤニ
・壁の傷
・カビの生えたクロス
などなど・・・
かなり悲惨な状態だったようで、
結果、原状回復工事の見積もりが
100万円を超えたそうです。
その他にも、
浦田が築20年のアパートを購入した際、
以前より10年以上入居されていた方が
退去されたそうなのですが、
その時も悲惨だったようです。
原状回復工事をするだけでも
家賃の10ヶ月分以上かかったのですが、
国交省の原状回復ガイドラインに
照らし合わせると
▼原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf
クロスやフローリングなどは
すでに減価償却が済んでいたので
修繕費用を入居者に請求することは
できなかったそうです。
結局ほとんどの費用を大家である
浦田が負担したそうです。
当然このような急な出費は投資の
利回りを下げてしまいますし
キャッシュフローも大幅に
減ってしまいます。
つまり、
何をお伝えしたいかというと、
オーナーチェンジの場合は
入居者がいったん入れ替わらないと
現状の家賃を維持するために
リフォーム代がいくらかかるか
わからないので
本当の利回りは
わからないということなんです。
なので、
本来なら物件の購入前に
その辺の費用負担を予測して
その分さらに安く購入することが
重要になりますし
仮に築古物件で利回り15％を
目標にするのならば
購入段階でざっくり利回り20％は
狙っておかないと
到底15％の利回りは確保できない
ということになるわけです。
今回はここまでです。
次回は２つ目の時限爆弾を紹介します！
ぜひ、ご覧くださいね♪
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