不動産実務検定ブログ
2025/12/09
『不動産投資の隠れた時限爆弾』＜第３回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1563
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1564
３回目の今回は
前回の『退去リフォーム』より
危険度が高い時限爆弾を紹介します！
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
２つ目の時限爆弾は、
◎ 設備の故障
です！
多くの不動産投資家が
ターゲットにする築年数は
築15年～20年前後のアパート
だと思います。
なぜなら、
築10年以下の築浅物件だと
まだまだ物件価格が高くて
利回りが低いですし
逆に築30年だとローンが引きづらく
建物の減価償却もほぼできないので
節税効果がなくなってしまうからです。
なので、
利回り的にも節税的にも
バランスが取れるのが
『築20年前後のアパート』
なのですが・・・
実はこの築20年前後のアパートが
一番危険なんです！
なぜなら、
設備の寿命が一斉にくるからです。
例えば、
給湯器の寿命は15年と言われているので
20年以内に必ずと言っていいほど
壊れてしまいます。
エアコンやキッチンコンロなども
20年以内に壊れることが多いです。
そうなった場合、
全ての設備を更新するのに少なくとも
30万円はかかってきます。
なので、
前のオーナーが設備を更新していない
状態で物件を引き継いだとしたら
今後５年～10年以内には必ず
一室あたり30万円の出費を
覚悟しなくてはいけなくなります。
さらに屋根の防水の耐久性も
15年前後になりますので、
防水工事を含めた外装の大規模修繕も
必要になってきます。
ですので、
前のオーナーが設備を更新していない
築20年前後の物件を購入する場合は
・今後経費がかさむことを覚悟
・あらかじめこのような出費を
想定した利回り計算
をすることを考えて、
投資をしなくてはいけません。
今回の時限爆弾を考えると
実は築30年越えの築古物件の方が
設備の更新が一巡しているはずなので
むしろ安心な物件が
多いのかもしれませんね。
今回はここまでです。
次回は３つ目の時限爆弾を紹介します！
ぜひ、ご覧くださいね♪
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