不動産実務検定ブログ
2026/02/12
『ある日突然、税金が増えた。償却資産税の話』
みなさん、こんにちは。
京都支部の小林利弘です。
突然やってきた「償却資産の申告」
――賃貸サイトを見ただけで、税金が増えた話
ある日、突然、市役所から
一通のはがきが届きました。
内容を見た瞬間、
正直「え？」と声が出ました。
償却資産の申告について
確認したいという連絡です。
一棟アパートやマンションを
所有している方なら、
毎年4月〜5月頃に固定資産税の
通知が届くのはご存じだと思います。
建物と土地を持っていれば、
必ずかかる税金。
ここまでは、誰もが知っている話です。
ところが――
事業用の不動産には、もう一つ、
意外と知られていない税金があります。
それが 償却資産税 です。
そもそも「償却資産」とは？
償却資産とは
事業で使っている建物以外の設備や構築物のこと。
たとえば、
・外構工事
・設備類
・車・パソコン
・船や飛行機（事業用）
など、一定金額以上のものが対象になります。
事業用の共同住宅の場合は、
建物そのものは固定資産税、
それ以外の設備や構築物が
償却資産として別に課税されます。
通常、一棟アパートを購入すると、
翌年に自治体から
「償却資産申告書」が送られてきます。
私もこれまで、
外構工事などの金額を申告し、
特に指摘を受けることはありませんでした。
――ところが、今回は違いました。
市役所が見ていたのは「現地」ではなかった
今回、A市から言われた内容はこうです。
賃貸募集サイトに
「宅配ボックス」
「エアコン」
「ゴミ箱ストッカー」
「防犯カメラ」
「都市ガス」
と書いてありますが、
それらが償却資産として
申告されていません。
正直、耳を疑いました。
現地確認もしていない。
賃貸サイトの募集広告を見ただけで判断？
これまで他の自治体でも、ここまで
細かい指摘を受けたことはありません。
税理士や不動産業者に相談しても、
「法律的にはそう解釈される
可能性はあるけれど、木造アパートで
ここまで厳密に求められた話は聞いたことがない」
という反応でした。
「詳細な金額とエビデンスを出してください」
市役所からは、設備ごとの詳細な
金額とエビデンスを提出するように
求められました。
しかし、ここで大きな問題が出てきます。
業者さんは、どれだけ利益を
乗せているか分かってしまうため、
単価は出せないと言います。
すると市役所の回答は、
それなら、市が定めた単価で代用します。
そして言われた金額が――
約1,000万円。
あまりにも法外な。
そこから約1か月、
市役所・業者さんとのやり取りが続きました。
最終的には、
業者さんと市役所が直接話し合い、
約650万円で決着。
しかし、これで固定資産税とは「別」に、
毎年かかる償却資産税が毎年課税されます。
「少しでも税収を増やそうとしているのかな…」
そんな思いがよぎります。
しかも、
現地を確認したわけでもなく、
賃貸サイトに書いてある項目を
チェックしただけ。
正直、かなり雑だな…という印象です。
どこまでが償却資産になるのか？
不動産投資における償却資産は、
主に 外構工事や設備 です。
ここがやっかいなポイント。
たとえばエアコン。
・天井埋め込みのビルトインエアコン
→ 建物と一体化 → 固定資産
・一般的な壁掛けエアコン
→ 容易に取り外せる → 償却資産
また、
・屋外の給排水管
・屋外のガス管
・屋外の電気設備
これらも償却資産になるとのこと。
しかし実際には、業者さんが
「屋外」「屋内」を分けて
見積を出すことはありません。
結局、メートル数で按分しろ、
という話になりますが、
屋内では配管が分岐して
各部屋に伸びていきます。
正直、そこまで正確に分けるのは
現実的ではありません。
知らないと、突然やってくる
今回は、たまたま私の部券の空室の
募集広告がきっかけで目を付けられました。
かなりレアなケースだと業者も
税理士も行っていましたが、
実は最近多いとのことです。
これから購入を考えている方は、
償却資産税という存在だけは、
ぜひ頭に入れておいてください。
知らないと、
本当に「突然」やってきます。
---------------------------------------------------
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ウラケンこと代表理事の浦田健も登壇する
短期集中講座のお申込を受付しております。
浦田以外の講師陣も
すばらしい講師ばかりです。
２級から一気に学ぶことができる
短期集中講座は１年に１回のみ開催の
貴重な講座になっております。
新しい出会いの場にもなるこちらの講座
ぜひ、ご受講いただければと思います！
お申込心からお待ちしております♪
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https://www.j-rec.or.jp/kouza/master.html
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https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
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https://twitter.com/JREC17398134
▼ Instagram ショート動画配信中♪
＠jrec.fudousan
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お申込心からお待ちしております♪
京都支部の小林利弘です。
突然やってきた「償却資産の申告」
――賃貸サイトを見ただけで、税金が増えた話
ある日、突然、市役所から
一通のはがきが届きました。
内容を見た瞬間、
正直「え？」と声が出ました。
償却資産の申告について
確認したいという連絡です。
一棟アパートやマンションを
所有している方なら、
毎年4月〜5月頃に固定資産税の
通知が届くのはご存じだと思います。
建物と土地を持っていれば、
必ずかかる税金。
ここまでは、誰もが知っている話です。
ところが――
事業用の不動産には、もう一つ、
意外と知られていない税金があります。
それが 償却資産税 です。
そもそも「償却資産」とは？
償却資産とは
事業で使っている建物以外の設備や構築物のこと。
たとえば、
・外構工事
・設備類
・車・パソコン
・船や飛行機（事業用）
など、一定金額以上のものが対象になります。
事業用の共同住宅の場合は、
建物そのものは固定資産税、
それ以外の設備や構築物が
償却資産として別に課税されます。
通常、一棟アパートを購入すると、
翌年に自治体から
「償却資産申告書」が送られてきます。
私もこれまで、
外構工事などの金額を申告し、
特に指摘を受けることはありませんでした。
――ところが、今回は違いました。
市役所が見ていたのは「現地」ではなかった
今回、A市から言われた内容はこうです。
賃貸募集サイトに
「宅配ボックス」
「エアコン」
「ゴミ箱ストッカー」
「防犯カメラ」
「都市ガス」
と書いてありますが、
それらが償却資産として
申告されていません。
正直、耳を疑いました。
現地確認もしていない。
賃貸サイトの募集広告を見ただけで判断？
これまで他の自治体でも、ここまで
細かい指摘を受けたことはありません。
税理士や不動産業者に相談しても、
「法律的にはそう解釈される
可能性はあるけれど、木造アパートで
ここまで厳密に求められた話は聞いたことがない」
という反応でした。
「詳細な金額とエビデンスを出してください」
市役所からは、設備ごとの詳細な
金額とエビデンスを提出するように
求められました。
しかし、ここで大きな問題が出てきます。
業者さんは、どれだけ利益を
乗せているか分かってしまうため、
単価は出せないと言います。
すると市役所の回答は、
それなら、市が定めた単価で代用します。
そして言われた金額が――
約1,000万円。
あまりにも法外な。
そこから約1か月、
市役所・業者さんとのやり取りが続きました。
最終的には、
業者さんと市役所が直接話し合い、
約650万円で決着。
しかし、これで固定資産税とは「別」に、
毎年かかる償却資産税が毎年課税されます。
「少しでも税収を増やそうとしているのかな…」
そんな思いがよぎります。
しかも、
現地を確認したわけでもなく、
賃貸サイトに書いてある項目を
チェックしただけ。
正直、かなり雑だな…という印象です。
どこまでが償却資産になるのか？
不動産投資における償却資産は、
主に 外構工事や設備 です。
ここがやっかいなポイント。
たとえばエアコン。
・天井埋め込みのビルトインエアコン
→ 建物と一体化 → 固定資産
・一般的な壁掛けエアコン
→ 容易に取り外せる → 償却資産
また、
・屋外の給排水管
・屋外のガス管
・屋外の電気設備
これらも償却資産になるとのこと。
しかし実際には、業者さんが
「屋外」「屋内」を分けて
見積を出すことはありません。
結局、メートル数で按分しろ、
という話になりますが、
屋内では配管が分岐して
各部屋に伸びていきます。
正直、そこまで正確に分けるのは
現実的ではありません。
知らないと、突然やってくる
今回は、たまたま私の部券の空室の
募集広告がきっかけで目を付けられました。
かなりレアなケースだと業者も
税理士も行っていましたが、
実は最近多いとのことです。
これから購入を考えている方は、
償却資産税という存在だけは、
ぜひ頭に入れておいてください。
知らないと、
本当に「突然」やってきます。
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