不動産実務検定ブログ
2026/05/11
『不動産バブルはもう崩壊している！あなたが今とるべき行動とは？』＜第1回＞
こんにちは！
J-REC事務局の小川です。
不動産バブルはもう崩壊しています。
今日の話は
にわかに信じ難いかもしれませんが、
実は今日お話しするある現象に
気づいていない人が
1番危ないと思っています。
「え、新聞テレビではこの間も
最高値更新ってニュース出てるじゃん」
と思う人が多いと思います。
でもここには大きな落とし穴があって、
マスコミが流している最高値は
実は
売り出し価格になっているんです。
そりゃ高く売りたい人が多ければ
最高値はどんどん上がっていきますよね。
ところが実際に売れている価格はすでに
だいぶ低くなっているんです。
加えて
中国との関係悪化や今後の金利上昇で
ますますこの左右は広がっていきます。
そこで今回は
・なぜ不動産バブルがすでに
崩壊しているのか
・これからどんなことが起きるのか
・次の不動産投資の買時はいつなのか、
・そしてこれからはどんな物件を
狙っていけばいいのか
具体的に解説していきたいと思います。
今日の話を理解すれば慌てて不動産を
買って高値掴みをすることは
なくなりますので
是非最後までご覧ください。
トピック
1.“最高値更新”はガセである理由
2.不動産価格が下がる3つの理由
3.もうすぐ値下げの連鎖が始まる理由
4.今後狙い目の物件について
まずは“最高値更新”はガセである理由。
結論から先に言うと
不動産の最高値更新というニュースは
実際に売れた価格ではありません。
オーナーがこの値段で売りたいという
売り出し価格のデータになっています。
これは毎日私たちが目にする
株価のように実際に売れた
価格ではありません。
つまりマスコミは
売買広告に乗っている価格を見て
マンション価格がこんなに上がってますと
言っているわけです。
一方で私たち不動産のプロが見ているのは
制約価格です。
実際に売れた金額ですから
これが不動産相場を作っている本当の
データになります。
そしてもう1つは実際に売れるまでの
時間を見る必要があるんです。
なぜなら売り出し価格で売りに出して
その金額で売れなければ時間をかけて
そのまま待つか価格を下げる
しかありません。
その結果売れるまでにどのくらいの時間が
かかったかが問題になります。
つまり不動産が長いこと売れなければ
在庫が増えていくわけで、
在庫が増えるということは
価格下落の圧力になるわけです。
不動産流通サイトのレインズが
出している売り出し価格と
制約価格の推移を見てみると
25年1月頃から
売り出し価格と制約価格に
差が急激に開いていることが分かります。
その差はなんと
3割にも広がっています。
これは1億円で売り出しても
7000万円でしか制約できないことを
表しています。
中古マンションが売り出されてから
制約するまでの
平均日に数は首都圏平均で
約85日程度です。
平均的には約3ヶ月ですが、
実際には適正価格ですぐ売れる物件と
高すぎて売れ残る物件に2局化していて、
最近は売り出し価格が高すぎて価格交渉や
値下げ交渉を経て制約に至るケースが
増えているために
売り出し価格と制約価格に
3割もの差が出てきているのだと思います。
そして売り出し価格がどんどん上がって
制約価格がほぼ横ばになっているのは
この制約価格近辺が
今の日本人がマンションを
買える限界値であるとも言えるわけです。
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◆◆◆ 全国事例研究会 in 青森 ◆◆◆
毎年夏に行われます全国事例研究会ですが、
2025年の開催は「青森」です！
● 開催日 2026年7月18日（土）
● 会場 アップルパレス青森 3F ねぶたの間
https://apple-palace.com
▼ 詳細＆お申込はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kentei/2026zenkokujirei.html
定員200名です！お早めにお申込下さい！
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◆◆ マスター認定短期集中講座講座 ◆◆
ウラケンこと代表理事の浦田健も登壇する
短期集中講座のお申込を受付しております。
浦田以外の講師陣も
すばらしい講師ばかりです。
短期集中講座は１年に１回のみ開催の
貴重な講座になっております。
新しい出会いの場にもなるこちらの講座
ぜひ、ご受講いただければと思います！
お申込心からお待ちしております♪
『2026年度 マスター認定短期集中講座』
▼ 詳細＆お申込みはこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kouza/master.html
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ウラケンがYouTubeの時などに着用している
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▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
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不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
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不動産の基礎から詳しく学べます！
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▼ 無料体験講座情報
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
▼ X（旧ツイッター）も更新しております♪
https://twitter.com/JREC17398134
▼ Instagram ショート動画配信中♪
＠jrec.fudousan
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お申込心からお待ちしております♪
J-REC事務局の小川です。
不動産バブルはもう崩壊しています。
今日の話は
にわかに信じ難いかもしれませんが、
実は今日お話しするある現象に
気づいていない人が
1番危ないと思っています。
「え、新聞テレビではこの間も
最高値更新ってニュース出てるじゃん」
と思う人が多いと思います。
でもここには大きな落とし穴があって、
マスコミが流している最高値は
実は
売り出し価格になっているんです。
そりゃ高く売りたい人が多ければ
最高値はどんどん上がっていきますよね。
ところが実際に売れている価格はすでに
だいぶ低くなっているんです。
加えて
中国との関係悪化や今後の金利上昇で
ますますこの左右は広がっていきます。
そこで今回は
・なぜ不動産バブルがすでに
崩壊しているのか
・これからどんなことが起きるのか
・次の不動産投資の買時はいつなのか、
・そしてこれからはどんな物件を
狙っていけばいいのか
具体的に解説していきたいと思います。
今日の話を理解すれば慌てて不動産を
買って高値掴みをすることは
なくなりますので
是非最後までご覧ください。
トピック
1.“最高値更新”はガセである理由
2.不動産価格が下がる3つの理由
3.もうすぐ値下げの連鎖が始まる理由
4.今後狙い目の物件について
まずは“最高値更新”はガセである理由。
結論から先に言うと
不動産の最高値更新というニュースは
実際に売れた価格ではありません。
オーナーがこの値段で売りたいという
売り出し価格のデータになっています。
これは毎日私たちが目にする
株価のように実際に売れた
価格ではありません。
つまりマスコミは
売買広告に乗っている価格を見て
マンション価格がこんなに上がってますと
言っているわけです。
一方で私たち不動産のプロが見ているのは
制約価格です。
実際に売れた金額ですから
これが不動産相場を作っている本当の
データになります。
そしてもう1つは実際に売れるまでの
時間を見る必要があるんです。
なぜなら売り出し価格で売りに出して
その金額で売れなければ時間をかけて
そのまま待つか価格を下げる
しかありません。
その結果売れるまでにどのくらいの時間が
かかったかが問題になります。
つまり不動産が長いこと売れなければ
在庫が増えていくわけで、
在庫が増えるということは
価格下落の圧力になるわけです。
不動産流通サイトのレインズが
出している売り出し価格と
制約価格の推移を見てみると
25年1月頃から
売り出し価格と制約価格に
差が急激に開いていることが分かります。
その差はなんと
3割にも広がっています。
これは1億円で売り出しても
7000万円でしか制約できないことを
表しています。
中古マンションが売り出されてから
制約するまでの
平均日に数は首都圏平均で
約85日程度です。
平均的には約3ヶ月ですが、
実際には適正価格ですぐ売れる物件と
高すぎて売れ残る物件に2局化していて、
最近は売り出し価格が高すぎて価格交渉や
値下げ交渉を経て制約に至るケースが
増えているために
売り出し価格と制約価格に
3割もの差が出てきているのだと思います。
そして売り出し価格がどんどん上がって
制約価格がほぼ横ばになっているのは
この制約価格近辺が
今の日本人がマンションを
買える限界値であるとも言えるわけです。
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