不動産実務検定ブログ

2020/10/28

『初心者に最適!中古戸建投資の10のメリット!』

こんにちは!J-REC事務局の内山琴音です。


今回は「不動産投資の初心者が中古戸建の投資をすべき理由」をお伝えします!


不動産投資といえば、アパートやマンション一棟での投資をイメージしがちですが、
初心者の方が不動産投資を始めるにあたって「なぜ戸建て投資から」なのか
タイトルを見て疑問にお持ちの方はぜひ最後までお読みください♪


では「戸建賃貸10のメリット」ついて詳しくお伝えします。


① 価格が安い

価格が安いということは「指値が通りやすい」ということです。

築古の戸建というのは相続案件が多く、
親御さんが亡くなり相続人が引き継いだが相続人が地方に住んでいたり、マイホームを持ち住んでいたりと、使い勝手に困って、部兼よりも現金が欲しいと売り急いでいるパターンが多いです。
親が持っていた物件だし・・・いくらでもいいやという方が多いので安く手に入れやすくなります

また、築30年以上という古いものが多く、土地値で買える可能性も高いです。
「中古物件」として市場に出ているのではなく「売り土地(古屋付き)」として売られてることが多いです。
土地の相場の値段で上物がついてくるというケースが多く、非常に安く買いやすくなります


② 客付けがしやすい

通常、賃貸マンションで不動産投資を考えた場合、駅近というのをベースに考える必要がありますが、戸建の場合は駅から遠くても需要があります。

生活する奥さんやお子さんの生活環境が一番のベースになります
また、すべての人が電車通勤ではなく、駅近くに住んでいることはないので世帯の構成によって需要が出てきます。


③ 利回りが高い

仕入値が安いので、相場の家賃で貸したとしても十分利回りが高くなります。


④ リフォームのノウハウが学べる

そもそも家賃が低いのでそんなに過度なリフォームは必要ありませんが、
畳の張替えやアクセントクロスを貼る等のセルフリフォームの練習にもなります。
価格が安くローンもしませんので、入居者がすぐにつかなくてもリスクにはならず、リフォームのノウハウをゆっくりと学べます。


⑤ リスクを低く経験値を積める

土地値以下のものも少なくないので、勝手損をするということが少ないです。
一棟もののアパートやマンションだと空室が3割空いてしますと、ローンが返せない!という状況になってしまいますが、戸建の場合はそのようなことがありません。

また大家さんとしての経験値をリスクが低く積めます
税務的に減価償却が学べたり、青色申告の仕方が学べたりと知識が深まります。


⑥ 流動性が高い(売りやすい)

一棟のアパートだと投資家しか出口の先が取れず、
当然、買い手が投資家と決まっていると利回りで価格が決まって強いますが、戸建は実需にも売れる、つまり買って住む人にも売ることが出来ます。
投資対象の値付けよりも相場が高くなる傾向にありますので、現金化したいときにより早く現金化できます。


⑦ 高値売却の可能性

そもそも初心者の方は現金で買えるレベルの小ぶりなものを買った方がいいです。
土地値で古屋付きを狙っていくと実需の相場に引き直すと、割と高く売れる可能性があります。


⑧ 貸し方のバリエーションが多い

一世帯にそのまま一棟を貸すのではなく、シェアハウスとして自分も住みながら貸すこともできます。
シェアハウスとして貸すことにより、利回りも高くなります。


⑨ 自主管理がしやすい

戸建賃貸はテナントさんと一対一の関係になりやり取りがしやすくなります。
またアパートやマンションのように共用部がないので、清掃代等もかかりません。


⑩ 相続対策に有利

一棟のアパートやマンションを相続する場合、兄弟等がいる場合は分けることが出来ません。
共用名義の場合、売る・建て替える・修繕する等の意見が合わず「争続」になる可能性もあります。


ここまでメリットをお伝えしてきましたが、もちろん戸建投資にもデメリットはあります。


1. 節税になりにくい

2. 融資が受けづらい

3. 旧耐震物件が多い

4. シロアリ被害、雨漏り被害の可能性

5. 既存不適格物件や借地物件の可能性


このようなデメリットはありますが、しっかりと学べば事前に防ぐことはできます!

不安な方はぜひ「不動産実務検定」をご受講してみてください♪

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以上、J-REC事務局の内山でした!



(J-REC事務局 内山琴音)