不動産実務検定ブログ

2020/08/13

『不動産売却のタイミング』



みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です!



本日は「不動産売却のタイミング」について

学びたいと思います!



タイミングのキーワードは5つあるみたいです。

早速1つずつ確認していきましょう!



① 不動産が高騰している時


REITの価格が下がりはじめると売却のタイミングです!


REITが下がるタイミングを見極めるポイントは、

政策金利とREITの利回りの差が3%を下回ってきた時!

それは、機関投資家が売りはじめているという合図です。



② 修繕コスト増


築古物件をお持ちで、

塗装・防水・内装のリフォームに

お金がかかりそうな時が売却のタイミングです!

あるいは、都心でなく地方にもっている物件は、

だんだん競争力を失っていくので、

競争力を維持するためにお金をかけるか建替えが必要になってきます。

そこまでして、また次の10年20年を考えた時に、

かなりしんどいなと判断した場合は売却のタイミングです!



③ 長・短譲渡所得


個人で投資している場合は、

5年未満、5年超の、短期譲渡と長期譲渡があります。

5年未満で売却して利益がでてしまうと、

約40%ぐらいの譲渡所得税がかかってしまいます。

でも、5年以上になると20%と半減するので、

そんなに欲をかかないで2割3割の上昇で売却を確定するのであれば、

5年を目安に売却を考えた方が良いでしょう。



④ デッドクロス


減価償却費というのは、お金を出さなくても経費にできます。

借入金の元金は、借りたものを返すだけなので経費になりません。

当初は節税になっていて、所得税対策にもなっているのですが、

減価償却はどんどんなくなっていき、

減価償却の金額よりも返済の金額が上回って、

所得税対策じゃなくお金が残っていないのに、

課税所得が増えて税金をたくさん払っているタイミングがやってきます。

これを避けるには


● 一旦売却する

● 物件を増やし続ける


物件を増やし続ける意味は、

新たな減価償却資産を購入してトータルで節税するということです。

ただ、高騰してなかなか購入できないという状況の場合は、

一旦売却する方を選択することです。

一旦離隔をしてキャッシュを増やして、

また次の購入のタイミングがきたら規模を増やして、

ある程度自己資金を入れ低い金利で借り入れをし、

利回りをよくしていくという戦略がとれるからです。



⑤ 早目の損切り


完全にこの投資は失敗したなという物件を買った場合は、

ずるずる持ち続けずてもいいことはありません。

売却をして損が出たとしても、

リセットして次のステージに行くべきです。

次のステージで実績を積んでキャッシュを厚くすることで、

金融機関からの評価が高くなるからです。




以上、「不動産売却のタイミング」についての

5つのキーワードでした!

 

不動産売却をする時はこれらのことを考え、



「雰囲気に流されず、確信を持って売る」




これが大切だということです。





 

不動産実務検定は「いつでも」「どこでも」「誰でも」

学べる講座になっています。


 

今回のキーワードに入っている「デッドクロス」も

詳しく学び理解することができます!


 

ぜひ、ご受講いただければと思います!

 

 

 

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