不動産実務検定ブログ
2020/08/28
『絶対やってはいけないお金の借り方！』
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
今日は、ダメなお金の借り方について
学んでいきたいと思います！
① 担保をより多く見せかける！
これは、売主さんからオファーをもらった金額よりも
高い金額で契約をするとういう方法です。
具体的に説明してみましょう。
例えば１億円で契約をしたとします。
でも、実際の契約というのは、
変更、あるいは新たな別の契約書を用意して、
7,000万円で契約します。
なのに、銀行へは１億円の契約書を提出。
当然金額が高くなると収支が悪くなりますので、
売主である業者のサブリースを架空でくっつけて
収支が回るようにみせかけたりします。
担保の評価というのは、
物件価格の概ね７割になりますので、
１億円で融資の審査をしてもらうと７割の7,000万円の
融資を引っ張れるということになります。
実際の契約は7,000万円なので、
ほぼフルローンという状態の融資をゲットできます。
これを、二重契約 といいます。
この二重契約のスキームを、
残念ながらまだやられている業者さんがいます。
ただ、最近は銀行も担保評価について厳しく見るようになり、
担保の評価について今まで銀行内で行うことが多かったのですが、
最近では担保評価の専門会社に外注するケースが多くなっているようです。
もし、二重契約が発覚した場合、
大変なレッテルを張られることになりますし、
自分の評価も低くなります。
なので、絶対にやってはいけません。
② 自己資金があるように見せかける
預金通帳を改ざんするという方法です。
例えば、100万円の残高しかないのに、
0（ゼロ）を1個足して1,000万円にしてしまうとか、
実際にはオーバーローンを獲得してそれは使用せず、
銀行の融資審査の際に十分な自己資金があると見せかけるために
業者が実際に買主の口座に1,000万円程振込んで自己資金を増やし、
後で返金してもらうという場合があります。
このような改ざんは絶対にやってはいけません。
改ざんしてまで買っても、
後で事業が回らなくなるだけです。
改ざんが発覚した場合には、
一括返済を求められたり融資が受けられなくなります。
③ １法人１物件のスキーム
個人でアパートに対する融資を受けると
だいたい、年収の20倍で融資の限度額がきてしまいます。
そこで、法人を作って融資を受けることを考えるのですが、
１年に何棟も融資を受けることはできません。
なので、次の物件はまた新しい法人を作ってを繰返し、
融資の申込みをするというようなことをするのです。
これは手法としては問題ないのですが、
問題なのは前に買った物件の法人での借金を隠して、
融資の申込みをしてしまうということです。
実際には会社の社長というのはその投資家本人ですので、
法人という人格が違ったとしても銀行はその投資家本人を見ています。
なので、すべての法人を合算したら
この人は実力以上にお金を借りているぞということになり
当然、融資がストップということになりかねません。
融資を受けられなくなるということは、
事業もストップしてしまいますから
絶対やらないようにして下さい。
④ 移管される敷金を頭金に充当
売主さんから移管を受ける敷金を
頭金に充当してしまう。
これも、絶対やってはいけません。
投資家の中では当たり前のように、
敷金を頭金に充当してしまうというスキームが
横行していたような気がしますが、
基本的にこの敷金というものは、
将来入居者の方返さなければいけない預り金で、
オーナーが手を付けてはいけないものです。
もちろん購入する時に、
敷金の移管はないという契約もありますが、
基本的には預り金としてあるはずです。
その預り金を自己資金にあててしまい
このことを正直に銀行につたえて発覚した場合、
当然、心証は悪くなります。
そして、もともと自己資金がなかったということで
その後継続的にお付き合いをしていくこともできなくなる。
ですので、敷金には絶対に手を付けないように。
融資に銀行との信用が大切です。
信用は一朝一夕に積み上げることはできません。
５年、10年、15年・・・コツコツ積み上げて出来るものです。
きちんとした借り方をし、
正しい方法での投資をしていきましょう。
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
