不動産実務検定ブログ

2020/10/26

『孤独死への対処と予防法(後編)』

みなさん、こんにちは!J-REC事務局の内山です!


先日、ブログで『孤独死への対処と予防法(前編)』 についてご紹介しましたが、
今回は前編に続き、孤独死の対処法と予防策についてご紹介します!



1.次の入居者への告知方法


次の入居者を募集する際は「どのように」「どのくらいの期間」事故物件であるということを伝えるべきなのでしょうか。
前編でもお伝えしましたとおり、事故死でない場合、つまり自然死で亡くなってすぐに発見された場合ですが、これは事故物件の扱いとならないので、告知をする必要はありません。


一方で事故物件となった場合、つまり亡くなられてから何か月も発見されなかったり、自殺の場合ですが、このような事故物件での募集には備考欄に「心理的瑕疵あり」や「特殊事情あり」など必ず記載する必要があります。

また募集チラシだけでなく、契約の前に行う重要事項説明でも、心理的瑕疵があることを必ず告知しなければなりません。


2.次の入居者への告知期間


では告知期間はどのくらい必要なのでしょうか。

これは以前にもお伝えしましたが、明確な法令などはありません。
ですので告知をしていないからと言って法律的に罰せられることはありませんが、「告知をされていればこんな物件借りていなかった!」と後になって入居者さんから訴えられる可能性はあります。


一般的にですが、亡くなられてから5,6年または入居者が2,3回入れ替わるまでは、心理的瑕疵がある物件であることを告知し募集する必要があります。

しかし、告知期間については明確な線引きはありませんので、その事故が近隣住民の記憶にどのくらい長く残っているかによっても異なります。


3.家賃を下げなければ入居者は決まらないのか?


一般的には事故物件の家賃は半額近くまで下げて募集をされることが多いです。
そして半額にすると意外と早く入居者さんが決まることもあります。

しかし、家賃を下げずに心理的瑕疵があることを告知したうえで、次の入居者を決めることが出来ます。

それは「外国人の入居者さん」を対象にすることです。

またおしゃれな壁紙に張り替えたり、家具を備え付けにしたりときれいにリフォームをすることで入居者は決まります。


4.孤独死の予防策


まずは「入居者同士のコミュニケーションを図ることが大切」です。
例えば、入居者同士での挨拶や会話を促したり、大家さん主催でイベントを開催したりなどコミュニケーションをとるきっかけを作るといいでしょう。

入居者同士が顔見知りとなるので、単身の高齢者に何かあったとき「あそこの部屋の人最近見ないよね?何かあったのかな?」というように早期発見にもつながることもあります。
また、防犯上においても、隣同士が知り合いで挨拶を交わしていると、不審者がいれば直ぐにわかりますので、大家さんや管理会社が対応できるようにもなります。

入居したからオッケー!ではなく大家さん側からもコミュニケーションをとり、予防に努めましょう。


また高齢者に対して、行政や民間を問わず、さまざまな「見回り・見守りサービス」があります。
高齢の入居者が入るときにはこのようなサービスを最初に調べておいて、サービスを使ってもらうことを条件にして入居をOKすることが、孤独死を未然に防ぐために重要となってきます。


5.孤独死に対応した保険はあるのか


孤独死に対応した保険は、オーナーが入る保険と入居者に入ってもらう保険の2種類があります。

大家さんが入る孤独死に対応した保険はいくつかありますが、代表的なものにアソシアという会社の保険があります。他にも孤独死に対応する保険はありますので、ぜひ調べてみてください。


次に入居者の責任で入る死亡・孤独死の保険ですが、これは家財保険でカバーすることになります。
家財保険は、賃貸契約の時に入居者に必ず入ってもらう、または入っていることを確認して契約することが基本になりますが、孤独死に対応するためには特約を付ける必要があります。

・遺品整理費用がカバーされる特約が付いているか

・原状回復費用」がカバーされる特約が付いているか

上記を必ず確認してください。


実際に事故が起こった場合の保険金請求についてですが、保険をかけた本人が亡くなっているため、基本的には相続人が請求を行うことになります。
しかし、相続人がいないと保険の請求が難しくなってしまうので、管理会社や大家さんが保険会社に対して代理で請求できるかどうかも事前に確認しなければいけません。


死亡した後で保険金を請求できずにトラブルになっては困りますので、大家さん自身も保険に入っておくといいでしょう。



現代において、高齢者の受け入れを拒否しながら賃貸経営をすることは難しいと思いますので、環境を整えて、積極的に受け入れていく必要があるります。
今回の対応方法や予防方法をしっかり理解して備えておけば、単身の高齢者も安心して受け入れられるようになると思います。




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▼後書き

もう8月も終わりですね!今年も残り4ヶ月・・・・
年々月日が早く感じます(^^;)

2020年残りの4か月も楽しく過ごしていきたいです♪


以上、J-REC事務局の内山でした♪



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