不動産実務検定ブログ

2020/09/21

『お金を借りるなら、都銀?地銀?どっち?』(後編)



みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です!


今回は前回の横山ブログ


『お金を借りるなら、都銀?地銀?どっち?』(前編)


の後編です!


前編の内容をより詳しく学んでいただきたいと思います。


それでは、はじめましょー。

 

【具体的にどのように付き合っていくか】



将来的に信用金庫から不動産に対しての融資を
してもらうための信用の積み上げ方として、
一番いいのは 給料の振込口座 を作ることです。


毎月の給料が貯まっていくことを実際に
見せるということが重要になります。


そして、信用金庫であれば500万円も貯まると上得意客に、
1,000万円以上貯まればVIP扱いになり担当者が付くこともあります。


何より信用金庫は、
都銀、地銀にはある転勤がほぼありません。


転勤したとしても近くの営業所になる程度なので、
非常に長く付き合っていくことができます。


都銀、地銀を使用した場合は担当者は2.3年で変更するため、
引き継ぎもきちんとできているのかわかりません。


その点、信用金庫の場合は同じ担当者が長くいることが多いので、
給料の振込をはじめてから不動産投資の勉強をしつつ、


自分の自己資金の貯まり具合だとか、自分の勉強姿勢、
今こういう活動をしていて将来は不動産投資をしていきたいという考えを、
担当者の方に知ってもらうことによって、


将来的に融資が必要になった時にすぐに審査に移ることができて、
物件を押さえるのに必要な融資の内諾というものをいち早く
受けることが出来るようになります。


このように担当者と相談を密にしておきながら、
いつでも融資の申込みが出来る環境を作っておくことが大切です。

 

【融資を確実に引くための担保の知識とは】



よく不動産投資家の間で、積算評価が高い物件だとか、
低い物件だという会話が出ていますが、


これは、担保評価のことをいいます。


担保評価を理解していないと、
たとえ長い付き合いのある銀行でも
融資を受けることが難しくなってしまいます。


もちろん、タイムリーに融資を受けることができなければ、
せっかくの物件を押さえるということができなくなり、
他人に買われてしまうこともある。


ですので、担保の知識は絶対に持っておかなければなりません。


具体的に担保をどう見たらいいのかというと、
担保価値というのは、土地の担保、建物の担保、
それぞれで合計して担保の合計を評価します。


土地については少し難しく「一物四価」と言われている
土地を評価する基準が4つもあります。


① 公示地価
② 路線価
③ 都道府県地価評価
④ 固定資産税評価額


公示地価と都道府県地価評価は実勢価格です。
なので、これを100とします。


この100に対して路線価は80%になっています。


路線価というのは相続路線価といって、
相続税の評価額を計算する際のベースになります。


固定資産税評価額は、
公示地価だったり都道府県地価評価に対して70%の評価になります。


例えば、持ち家を買ったりアパートを買ったりする時の不動産の
土地担保評価はだいたい路線価の80%を担保価値とみる銀行がほとんどです。


実勢価格の80%が路線価、そしてその80%が担保評価
ということになるので、


実勢価格に対する土地の担保評価というのは、
だいたい6割5分程度になっています。


路線価は、国税庁のホームページで全国のものを調べることができます。


道路に対して路線価が振られていますので、
その道路に接道する土地の評価は、前面道路の路線価で評価されます。


建物の担保評価は、
建物の固定資産税評価額相当になります。


だいたい、新築した時の60%~70%といわれています。


なので、新築建物であれば固定資産税評価額は70%で、
これが担保評価ということになります。


中古の建物の場合は、経年とともに減価分が償却していくので、
築年数が経つごとに価値は下がっていきます。
当然、固定資産税評価額も下がっていくことになります。


中古の建物の固定資産税評価額を調べるには、
各市町村の固定資産税課に固定資産税台帳がありますので、
それを使って調べると現在の固定資産税評価額がわかります。


中古の建物の担保評価というのは、
土地、建物を合計するとだいたい実勢価格の70%ぐらいに
なるというのがパターンになっています。


つまり、中古の建物を買う際は、
どんな物件も自己資金が3割程度必要になります。


この自己資金3割というのは、金融機関の事業収支性の見方だったり、
他に担保があって追加で担保が出せるその資金があるかないかによって
3割が2割になったりすることもあります。


ちなみに、銀行が設定する担保というのは上下の原則というのがあって、
土地だけに付けるとか、建物にだけ付けるということができません。


必ず土地と建物、この上下セットに担保をつける必要があります。


少々長くなってしまいましたがいかがだったでしょうか?
皆さんの不動産投資に少しでもお役に立てられればと思います。




 

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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂