不動産実務検定ブログ

2020/10/26

『空室が一瞬で満室になる!とっておきの!たったひとつの方法』

みなさん、こんにちは!J-REC事務局の内山です!


今日は空室対策についてです!

コロナウイルスの反動で増えている入居希望者・・・とっておきの!たった一つの空室対策をお伝えします!


「色々と空室対策をしているのに、なかなか入居が決まらない・・・」と、空室でお悩みの大家さんには共通しているあるポイントがひとつあります。
それは、「複数の業者に入居の募集をオープンでおねがいしていない」ということです。

空室がなかなか埋まらない大家さんは100%1つの業者にしか募集依頼をしていません。


リフォームやリノベーション、ホームステージングなど家賃設定を低くしたり、敷金礼金を安くあるいは取らなかったりインターネット無料使用や家具家電付きなどの付加価値をつけたりと一般的な空室対策はみんな行っています。


やっていないことは「たったひとつの業者にしか募集依頼をしていない」ということです。
ぜひ他の業者にも入居募集依頼を行ってください。


でも「そんなことしていいの?」と疑問に感じたかと思いますが、まったく問題ないです!


もちろん勝手に行ってはいけませんので、専任の業者には「他の業者にも募集依頼をしたい」という許諾がをもらいにいく必要があります。


すると専任の業者さんは・・・


・業者はみんなつながってますよ

・ネットにももちろん公開していますよ

・複数の業者がいると鍵の管理ができないですよ

・契約方法は統一すべきです


と、上記のような言い分をいってきます。


しかし実際には・・・


・十分に共有されていない
 ちゃんと共有されているのであれば今の段階で空室ではないはずです。

・ネット公開も不十分
 3大ポータル載せてます!といってもSUUMOのみにしか載せていなかったり・・・
 3大ポータルだけでなくレインズにも掲載する必要があります。

・鍵は現地に備えることができる
 鍵を現地に備えることで管理問題については解消できます。

・契約書は元付業者が作成すればいい
 元付業者が作成した契約書を使用する事で問題は解消できます。
 もし他業者が入居者を見つけてきた際はこの契約書で契約をしてくださいといい、先付業者に渡して契約をしてもらうようにします。



次に許諾を取りに行った際に、抵抗してくる専任業者への対処法ですが、


・あと2週間で入居者が決まらなければ自ら他業者へ客付営業を行うことを伝える

・元付として審査、契約業務は行う。成約時には1ヶ月分の手数料を支払う(客付け業者には広告料を支払う)

・それでも抵抗する業者はさっさと見切り管理を切り替える


従来型の客付のイメージは、元付け業者(専任業者)が入居者を見つけます。
しかし、自分の物件をピンポイントで営業してくれるわけではないので従来型では入居者をみつけることが困難です。

革新型の客付は自ら客付業者に営業に行き、その客付業者が入居者を見つけた時に元付業者と協力し合い審査や契約を行います。
客付業者が多ければ多いほど、入居者が決まりやすくなるのです。


自分の物件を複数の業者に営業して回ることが重要です。



では営業活動に行くためにどのような準備が必要でしょうか。


持参するものは、


・名刺
 名前、部件名、内装の写真など貼ることもあります。

・自作の募集チラシ
 業者さんが作る募集チラシは画一的なものを作成してるので、埋もれないように自作チラシを持参する。

・販促ツール
 内見をしなくても物件の魅力が伝わるようなピクチャーボードようなものです。

・外装、内装の写真のデータ
 いいカメラで撮った内装、外装の写真データを持参します。


範囲と頻度ですが、


・前後3駅のターミナル駅

・不動産業者手当たり次第に全部回る

・2割の反応のいい業者へ週1回訪問を行い関係を築く(8割の反応の悪い不動産業者さんがいても心を折れずに!)



今回のまとめです。


・専任業者へ自ら客付け業者へ募集営業することの許諾をとる

・販促ツールをつくる

・前後3駅、ターミナル駅の全不動産業者へ営業をする

・反応のよい2割の業者へ週1回訪問し関係を築く

・入居者が決まったら差し入れをもってお礼に行く

・家賃と部屋の価値が一致していることが大前提



ぜひ、参考にしてみてくださいね!



不動産実務検定では全国各地の認定講座でライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。


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▼後書き

食欲の秋ですね!
今年もいろいろなものをお取り寄せしようと毎日ネットやチラシを忙しく見ております・・・
何を頼もうか・・・楽しみです♪


以上、J-REC事務局の内山でした。



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