不動産実務検定ブログ

2022/07/03

『第4回 不動産投資 ボッタクリの実態!』(全4回)



みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です!


『不動産投資 ボッタクリの実態!』


当初の予定だと全3回シリーズでお届けするつもりでしたが、
「皆さんに3回ではお伝えしきれない!」ということで急遽
全4回シリーズに変更させていただきました。


そして、今回が最後の第4回になります!


『第1回 不動産投資 ボッタクリの実態!』

『第2回 不動産投資 ボッタクリの実態!』

『第3回 不動産投資 ボッタクリの実態!』


ぜひ、今までのブログとあわせてお楽しみください♪


それでは『第4回 不動産投資 ボッタクリの実態!』スタートです!


 

【 ボッタクリ その⑧ 】 サブリース



サブリースは30年間同じ家賃が保証されるわけではありません。


必ずこの契約には「2年ごとに保証家賃の改定ができる」
という文言が付記されています。


このことは借地借家法第32条でも守られていて、
借賃増減請求権というのがあります。


この法律の内容は契約の条件に関わらず、
当事者は将来に渡って建物の借賃の増減を請求できるということです。


なので、仮にサブリース業者であっても、
2年ごとに保証賃料が近傍家賃と比較して不相応になれば
下げられるということになるんです。


ところが、このサブリースにまつわるトラブルが絶えないことから、
今年の12月から賃貸住宅管理適正化法というものが施工されます。


これはなにかというと、


サブリース業者であっても保証賃料について、
重要事項説明で増減について説明義務を負わされることになったのです。


これに違反するとサブリース業者は、
国交省から指導を受けることになりますので、
かなりトラブルは減るのではないかと予測されています。


そして、サブリース業者であっても
令和3年6月から国交省への管理業務の登録を
行わなければいけないということが義務化されます。


今までは登録は任意でしたが義務化されることになりますので
もし現在管理を依頼している業者が国交省への管理業者としての
登録をしていない場合はきちんと登録するよう促すか、
きちんと登録している管理業者に切り替える必要があるかもしれません。


そして、サブリースのボッタクリというと、


例えば、10年も運営しているとキッチンや洗面台なども古くなります。


なので、こういった設備機器を新しくしてもらわないと
サブリースは今後継続しませんと言われることがあります。


しかも、この新しくする際の施工はサブリース業者に直接
依頼しなければいけないというような決まりを付せられる場合があるのです。


良好なサブリースの管理を行っていただいている場合には
ある程度強要されるケースもあると思いますが、


サブリースを断るために無理難題な高額リフォームを
要求してくるケースもありますのでご注意下さい。


もし、そのように言われた場合は早急に一般管理に切り替えて、
自主管理か一般の管理委託にした方がいいと思います。


 

【 ボッタクリ その⑨ 】 銀行



「まさか銀行が!?」と思われる人も少なくないと思います。
しかし、わからないところでボッタクリは起きているのです!


まずは、金利。


マーケットの金利が下がっているからといって、
ローン金利もわざわざ銀行側から下げますとは言ってくれません。


なので、今借りているローン金利が高止まりしているケースもあるんです。


ローンをしている方は常に金利をチェックして、
今の金利と1%以上の開きがあって金利が高止まりしているのであれば、
金利を下げて下さいという交渉を行って下さい。


次に、必要以上の担保を要求してくるケース。


担保がその対象不動産だけで充足するのに
自宅も抵当に入れてくれませんかと要求される場合があります。


もし、この担保の評価をして十分担保が充足しているのに
追加の担保を要求してくるのであればこれは頑として拒否して下さい。


追加担保として必要のない担保を提供したとすると、
その追加で担保を入れられた不動産は売るにしても建替えるにしても
必ずその銀行に相談しなければいけなくなります。


銀行はそのように余計な担保を取ることで、
自分の銀行にまず相談してくれる環境を作っているのです。


『必要以上の担保は提供しない』


これは絶対に覚えておいて下さい。


そしてよくあるボッタクリは、投資信託。


これはローンのバーターとして、
営業協力で買ってくれませんかと依頼されることがあります。


そもそも銀行は証券会社ではありませんので、
金融商品や資産運用に詳しい銀行員はほとんどいません。


銀行員が紹介してくる投資信託の商品というのは、
銀行の手数料が多い商品であって、


投資家の資産運用にために本当に真剣に考えて
提案してくれる銀行員はほぼいないと思います。


もちろん、ローンをしてくれるバーターとして多少なりとも
定期預金や借入を進められるケースもあります。


ですが、必要以上のバーターの依頼は拒否するように
した方がいいと思います。


 

【 ボッタクリ その⑩ 】 税理士



税理士のボッタクリとしましては


まず、顧問料。


月々3万円の顧問料を払っているのに何もしてくれないという
不満を持っている方は少なくないのではないでしょうか。


基本的に顧問料を払ってもこちらが待ちの姿勢でいる限り、
税理士側から何かをしてくれるというようなことはありません。


そもそも、送られてくるのは毎月1回のニュースレター1枚程度です。
なので期待する方がいけないと思ったりする部分もあります


ただ、せっかく顧問料を払っているのですから
月に1回ぐらいは色んな税務に関する疑問を直接ぶつけてみて
税務の勉強をしてみてはいかがでしょうか!


それでも何もアクションを起こさないのであれば、
その税理士が顧問料の範囲でやってくれることは毎月送られてくる
税務に関するニュースレターだけということです。


そして、もう1つ覚えておいていただきたいのは、


税理士なら税務に関することは
すべて「わかっている」「得意だ」という間違い。


税理士なら不動産投資にも相続にも長けているだろうと
思い込むのは間違いです。


例えば、不動産投資をしていない税理士に不動産の税務を任せるのは、
医者に例えると内科医なのに心臓外科手術をやっているようなものです。


税理士はすべての税法を勉強して試験に受からなくても税理士になれます。
税理士の試験には必須科目と選択科目があり選択科目は3つ受ければいいのです。


所得税法と法人税法はいずれか1つ必ず受けなければいけません。


そして「相続税法」「消費税法または酒税法」「国税徴収法」
「住民税または事業税」「固定資産税」この5つの中から2つ選択して
合格すればいいということになります。


なので「相続税法」だとか「固定資産税」は受験しなくても
税理士にはなれるということです。


もちろん税理士なのでまったくわからないということはないのですが、
すべての税理士が不動産投資の税務の実務に長けているとは言えません。


それから厄介なのは、
この税法には「負荷課税方式」と「申告納税方式」というのがあり、
所得税法や相続税法は「申告納税方式」になります。


「申告納税方式」というのは、
計算した結果これぐらいの税額になりましたということで
納税者自身が申告して納税する仕組みです。


一方「負荷課税方式」というのは、
固定資産税などこれぐらいの税額になりますということを
市町村などが送ってくる仕組みです。


「申告納税方式」は納税をして税金が多く納められた場合、
税務署員が気付いても「多いですから返します」とは言ってくれません。


例えば、相続税の計算方法が間違えてたり、
相続税法に含まれる不動産の評価方法が間違っていて、
多く納税があったとしても税務署は教えてくれないのです。


なので、不動産の税務や相続税に長けている
強い税理士に依頼しないといけません。


そのような税理士をどのように探せばいいのか。


ネットで検索すれば出てきますので
ぜひ、色々検索して研究してもらえればと思います。



全4回にわたってお伝えさせていただきました
『不動産投資 ボッタクリの実態!』いかがだったでしょうか?


最後に、1つ注意していただきたいことがあります。


今回あげさせていただいた内容が全てではありません。
「このようなこともある」ので注意してほしいということです。


このようなことから自分を守るにはやはり知識が必要です。


ぜひ「不動産実務検定」をご受講いただき、
ご自身で『守る力=判断する知識』をつけていただければと思います!




 

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今回の不動産投資についてもさらに詳しく学べます!


 

ぜひ、ご受講下さいね!

 

 

 

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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂