不動産実務検定ブログ

2020/10/28

『不動産投資の絶望あるある5選 第1回』(全5回)



みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です!


一生懸命お金をためて物件を何件も見て、
何件も買い付けを入れてやっとのことで物件を購入し
夢の不動産投資家としてデビューしたのに、


大家デビューした途端、
絶望が襲ってくることがあるんです。


今回紹介する絶望は必ず経験すると
言ってもいいことばかりです。


ただ、絶望を紹介して不安を煽るのではなく、
その対処法についても紹介したいと思います。


まだ、不動産投資家でない場合は
このようなことは必ず起こりますので、
事前に心の準備をしておくことが出来ます。


そして、万一購入後に今回のようなトラブルが起こっても、
決して慌てることはないです。


また、すでに不動産投資家の方は、
具体的な対応策をお伝えしますので、
冷静に対処することができるようになると思います。



 

●●● 絶望あるある その1 ●●●

買った途端に空室だらけになる



最初から全部空室の状態、すなわち全空物件を、
激安で買っているのであればいいのですが、


不動産投資の初心者でいきなり
全空物件を買う人はいないと思います。


たいてい9割以上稼働している物件を狙うのではないかと思います。


そうでなければ、銀行からのローンも厳しくなるからです。


しかし、そんな9割以上稼働している物件を購入しても、
購入直後に入居者が大量に退去してしまうといったケースがあります。


なぜ、そんなことが起こるのか・・・。


もちろん、たまたま退去が重なったというケースも少なくないですが、
なんと人為的な退去であることも少なくないんです。


その人為的な退去として考えられるケースとしては、
大きく3つあると思っていて、

 

その1つ目は「ダミー入居」



このケースは物件を高く売るために、
売主である業者の知り合い、または社員を、
ダミーで入居させているケースです。


このケースはかなり悪質なんですが対処法としては、


入居状況や家賃の額だけでなく、
購入前にその契約内容もしっかり確認して、
入居者の勤め先や年収なども確認しておくといいでしょう。

 

2つ目は「社宅の解約」



社宅のケースは結構厄介で、
営業所の移転や閉鎖でその入居者が一斉に
退去してしまうといったことがあります。


こちらも購入前に契約書を事前にチェックすることで
社宅ということがわかります。


もちろんその営業所の閉鎖とか移転に伴う
一斉退去を止められるものではありませんが、


事前にそのような契約内容をチェックしたり、
その社宅として借りている企業の総務部に確認することで
退去の予定を事前に把握することができるかもしれません。


そのようなことがわかれば購入前の価格交渉で
有利に進めることができるかもしれません。

 

3つ目は「サブリース契約を解約」



サブリースを解約して一般管理に切り替えると
そのサブリース会社が入居者をそそのかして、


自社が経営する他のサブリース物件に
転居させてしまうといったことがあります。


実際にあった例では、


有名なアパートメーカーを購入した際に物件のサブリース契約は、
引き渡しとともに引き継がないということにしたのですが、


そのサブリース契約を外した瞬間、
なんと半年で7割もの入居者が退去してしまいました。


ただ、その後空室対策を淡々とやった結果、
半年後には無事満室となって、


しかも、家賃は相場の20%アップで決めることがでいました。


もしそのままサブリース契約を続けていたとしたら、
その費用として10%程度相場の家賃から差し引かれていたので、


実際にサブリース契約から一般管理に切り替えて、
家賃を20%ほど上げることができた結果、


サブリース契約を続きた場合の家賃収入よりも
30%ほど稼ぐことができたんです。


この他にも空室になる理由は様々あると思いますが、
対処法としてはこのようなことを事前に把握していれば、
その価格の条件次第では購入するのも良いでしょう。


そして、購入前にこれらのことが起こったとしても
落ち着いて空室対策ができるように、
ノウハウは事前に備えておいた方がいいでしょう。


これらのノウハウは独学で学ぶよりも
空室対策のノウハウを体系的に学ぶことが重要であり
とても大切です。


不動産実務検定2級では空室対策を体系的に
学ぶことができますのでぜひご活用下さい!


ノウハウを事前に備えておけば全空物件も
自信を持って購入することができるようになると思います。


今回はここまでです。


次回は「絶望あるある その2」をご紹介します!






 

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今回の空室対策についても詳しく学べます!


 

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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂