不動産実務検定ブログ
2025/11/17
『絶対に新築ワンルーム投資はしないほうがいい！』＜第3回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の平野です。
前回の続きはこちら
➡＜第1回＞＜第2回＞
それでは次に新築ワンルーム投資の
よくある営業トークを10個紹介します。
このトークが出てきたら要注意です！
まず1つ目は新築なので
集客力が高い、稼働率が高いです。
確かに都心であれば
稼働率は高くなるでしょう。
しかし、そもそも都内の新築
ワンルームの売り出し利回りは
いいところ3%～4%なので
満室が続いたとしても
手残りはありませんし
ローンを利用していればむしろ
持ち出しになります。
2つ目のワードは
新築だから資産価値が長く続くです。
この意味は新車と同じ意味合いで
新車だから長く乗れるという理由と
一緒だと思いますが
新築でも中古でも家賃相場は
さほど変わらないです。
ならば中古物件の方が新築より安いので
断然利回りが良くなります。
しかも新築は都心以外であればたんまり
不動産業者の利益が乗っかっている分、
買った途端に価値が目減りする
リスクが高いので資産価値が長く続く。
だから中古より新築の方がいい
という理屈にはなりません。
3つ目のワードは新築だから
修繕費がかからないです。
新築だから修繕費がかからないのは
真っ赤な嘘です。
新築であっても修繕積立金は毎月
管理組合に払わなければいけません。
なので、中古でも修繕積立金が
しっかり溜まっていて
計画的な修繕が実施されていれば
全く問題ないと思います。
4つ目のワードは
自己資金が少なくてもローンが利用できる
ので誰でも簡単に資産形成ができるです。
新築ワンルームは買った途端に
債務超過になるのに
資産形成ができるというのは
明らかに騙しワードです。
なのに、なぜ債務超過な物件に銀行は
融資するのかと言うと
銀行は物件の投資利回りではなく
あなたの属性に融資をしているからです。
つまり家賃が入らなくても
給料から返済可能か？
ということを評価して
銀行は融資しています。
逆を言えば銀行はマンション業者の
事業のために融資をするのであって
そのためにあなたを人的担保にして
銀行はマンション業者に迂回
融資をしているようなものです。
そんな投資がうまくいく
はずがありません。
5つ目のワードは家賃が年金代わりになって
老後が安心です。
これも投資家を口説く
テクニックとして定番のワートです。
確かに30年のローンが終わればそこからは
家賃のほとんどが残りますが
30年間で持ち出した
資金は相当なものになります。
仮に月2万円の持ち出しだとしたら30年間で
720万も持ち出すことになるわけです。
新築の代わりに700～800万まで買える築30年
の中古物件を買った方が得だと思います。
考えると年金を受け取る年齢になるまでに
新築ワンルーム投資が足かせになって
資産形成ができないリスクの方が
はかに高くなると思います。
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＜開催日程＞
2026/01/28(水) 10:00-17:00
2026/01/29(木) 13:00-18:00
年に１回開催の貴重な講座です。
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＠jrec.fudousan
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お申込心からお待ちしております♪
J-REC事務局の平野です。
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まず1つ目は新築なので
集客力が高い、稼働率が高いです。
確かに都心であれば
稼働率は高くなるでしょう。
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ワンルームの売り出し利回りは
いいところ3%～4%なので
満室が続いたとしても
手残りはありませんし
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持ち出しになります。
2つ目のワードは
新築だから資産価値が長く続くです。
この意味は新車と同じ意味合いで
新車だから長く乗れるという理由と
一緒だと思いますが
新築でも中古でも家賃相場は
さほど変わらないです。
ならば中古物件の方が新築より安いので
断然利回りが良くなります。
しかも新築は都心以外であればたんまり
不動産業者の利益が乗っかっている分、
買った途端に価値が目減りする
リスクが高いので資産価値が長く続く。
だから中古より新築の方がいい
という理屈にはなりません。
3つ目のワードは新築だから
修繕費がかからないです。
新築だから修繕費がかからないのは
真っ赤な嘘です。
新築であっても修繕積立金は毎月
管理組合に払わなければいけません。
なので、中古でも修繕積立金が
しっかり溜まっていて
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4つ目のワードは
自己資金が少なくてもローンが利用できる
ので誰でも簡単に資産形成ができるです。
新築ワンルームは買った途端に
債務超過になるのに
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なのに、なぜ債務超過な物件に銀行は
融資するのかと言うと
銀行は物件の投資利回りではなく
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つまり家賃が入らなくても
給料から返済可能か？
ということを評価して
銀行は融資しています。
逆を言えば銀行はマンション業者の
事業のために融資をするのであって
そのためにあなたを人的担保にして
銀行はマンション業者に迂回
融資をしているようなものです。
そんな投資がうまくいく
はずがありません。
5つ目のワードは家賃が年金代わりになって
老後が安心です。
これも投資家を口説く
テクニックとして定番のワートです。
確かに30年のローンが終わればそこからは
家賃のほとんどが残りますが
30年間で持ち出した
資金は相当なものになります。
仮に月2万円の持ち出しだとしたら30年間で
720万も持ち出すことになるわけです。
新築の代わりに700～800万まで買える築30年
の中古物件を買った方が得だと思います。
考えると年金を受け取る年齢になるまでに
新築ワンルーム投資が足かせになって
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はかに高くなると思います。
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