不動産実務検定ブログ

2021/03/07

『敷金・礼金って何?なぜ払うの?』<後編>



みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です!


前回よりお届けしておりますテーマ


『敷金・礼金ってなに?なぜ払うの?』


今回は後編になります。


▼『敷金・礼金って何?なぜ払うの?』<前編>
  https://www.j-rec.or.jp/blog/388


後編では、敷金についてお話ししていきたいと思います。


そもそも、

 

敷金とは何なのか?



敷金のルーツは江戸時代にさかのぼります。


結婚する際、妻側の家族が花嫁に持たせた持参金が、
敷金の起源だと言われています。


当時は「しきがね」と言っていたそうで、


離婚してしまった場合には夫が
預かっていた持参金を返す決まりがあったようです。


そうして、同じように入居するときに家主に預け入れて、
退去の時に返してもらうのが敷金となっていったようです。


敷金のことを外国では、
保証金いわゆるデポジットといって


必ず保証金を1~2ヶ月分
契約の時に預け入れるのが一般的になっています。


この敷金は主に家賃を滞納した時や、
部屋を壊してしまった時の担保として使われるのですが、


以前は退去時のリフォーム代として
不動産業者や家主に相殺されてしまうのが問題となっていて


2020年の民法改正で敷金の目的が、

 

家賃滞納などの金銭債務の支払いに充てる目的で
預け入れるお金であること



が、法律的に定義されました。


もちろん入居者が故意で部屋を損傷させた場合には
預け入れている敷金で相殺する権利はありますが


いわゆる通常損耗となるクロスの劣化や
畳の擦れなどの補修は敷金で相殺することはできません。


なのでもし退去時に自分の責任範囲を超えた請求が来た場合には
自信を持って突っぱねて大丈夫なんです。


では、

 

敷金も礼金のように
安くしてもらえる交渉は出来るのでしょうか?



これは礼金と同じで強気で交渉しても
「だったら貸さないよ!」と言われればそれまでなので、


強引な交渉では値引きは難しいでしょう


ただ「予算がないんでなんとかお願いできませんか」と
下手に出て交渉すれば、


2ヶ月が1ヶ月になったり0になったりするケースも
なきにしもあらずだと思います。


なので、ダメ元で交渉してみるようにしてください。


さて最後に、


不動産投資家からの視点で
敷金礼金の設定方法について解説します。


例えば、不動産投資家が物件を買って
新規で入居者を募集するときには

 

いつも敷金と礼金の設定に迷うと思います



まずは、地域の相場を調べ、


例えば、多くのライバル物件が敷金1礼金1なら
同じように設定するケースが多いでしょう。


しかし、最近は本当にアパートの供給が過剰なので
従来通りの敷金礼金の設定では


早期の入居付けに本当に苦労すると思います


そこで、なかなか満室にならない場合は

 

敷金と礼金を思い切ってゼロゼロにすることをお勧めします



というのも、
入居者にとっては家を引っ越すには、


仲介手数料や前払家賃、
そして家財保険料や引っ越し代など


他にもたくさんお金がかかるんです。


敷金礼金が設定されているだけで
家賃の6ヶ月分以上かかることも珍しくありません。


もっとも物件が新築や競争力のある物件なら
ゼロゼロにしなくても決まるとは思いますが、


家賃を下げるよりもゼロゼロにして
初期費用を下げてもらった方が


入居者にとってはありがたかったりしますし
現に家賃を下げるよりも早く入居者を決めることができています。


もちろん敷金を0にすると、
家賃滞納の担保がなくなりますが


これは家賃滞納保証会社の加入を入居の条件にすれば
家賃不払いのリスクはヘッジすることができます。


ちなみに滞納保証は今はほぼどこの保証会社も
家賃半月分の保証料で6ヶ月分程度の滞納保証が受けられて


もしもの時の訴訟費用や立ち退き費用まで
補償されるものが多くなっています。


しかし、さすがに「ゼロゼロは厳しいよ」という
投資家さんもいると思います。


その場合は、ゼロゼロにする代わりに
少しだけ家賃を高くしてもいいと思います。


家賃を少し高くしてゼロにした礼金分を
薄く広く家賃でチャージするというイメージです。


入居者にとっては入居時の一時金の負担が多くなるよりも
家賃で薄く長く徴収してもらったほうが助かるという人も多いんです。


それに、今までの習慣通りに敷金礼金を取って
入居付に何ヶ月もかかることになってしまうと、


その空室になっている期間の家賃は
入ってこないことになってしまいます。


それを考えれば敷金礼金をゼロゼロにしてでも
入居所に早く入ってもらった方が

 

トータル的には得になると思います



ぜひ、このアイデアを春に向けての
募集活動に活かしてみてください!


今回のテーマはいかがでしたでしょうか?


敷金礼金についてお伝えしましたが、
何事も習慣だからそれに従うということではなく


「なぜその習慣があるのか?」


「なぜその費用がかかるのか?」


「もしかしたら、かからなくする方法があるのか?」


このように考える癖をつけたり
値引き交渉の技を身につけることは


大事なお金を節約することだけではなく
資産形成においても重要なスキルになっていきます。


そして、不動産投資について1から体系的に学ぶなら

 

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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂