不動産実務検定ブログ

2021/04/14

『買ってはいけないボロ戸建ての特徴5選』④

こんにちは!J-REC事務局の内山です!


前回の続きになりますが、
儲からないボロ戸建投資の特徴5選をご紹介していきます。


さらにはボロ戸建てを早期満室にするために、

どういったポイントをおさえておけばいいのか
についても解説いたします。



今回は5つのケースでご紹介します。


①リフォームにお金をかけすぎるケース

②建物に問題がありすぎるケース

③土地値以下で購入できていないケース

④立地が悪すぎるケース

⑤ほぼローンで買っているケース



5つ目は、
「ほぼローンで買っている」ケースです。


ボロ戸建ては激安である反面、
家賃も安くなりがちなので

周辺相場の最安値付近で貸し出して
早く満室にする必要があります。


もし1ヶ月も2ヶ月も空室なら・・・

毎月のキャッシュフローは
あっという間に吹っ飛んでしまうからです。


そして
ボロ戸建てをローンで買っている人も要注意です!


ボロ戸建ては現金で投資すべき、
と考えている方もいると思いますが

ボロ戸建てであっても
ローンができないわけではありません。


しかし、

法定対応年数の22年を超えている
ボロ戸建ての場合は、


せいぜい長くても借入期間は
10年以下になってしまうので

その分家賃に占める毎月のローン返済が
多くなってしまい、
キャッシュフローがほんの少しになってしまうのです。


例えば400万円でボロ戸建てを購入し、
その物件を6万円で貸すとしましょう。

利回りは18%になりますので、良さそうな物件です。


ただし、
この400万円を金利2%の10年ローンを組んだ場合はどうなるでしょう?


月々のローン返済は3万7000円程度ですから、
毎月のキャッシュフローは2万3000円程度になります。

これに固定資産税の負担や
合併浄化槽の点検費用などが入ってきたりしますので

ほとんど儲からないのです。


ただ10年間運営すれば
借金のない資産が残りますので、

利益を得るのが10年後でいいなら
それはそれでアリだと思います。


このように
最初の1棟目でローンをしてしまうと、

次にローンをしてアパート投資をしたくても
できなくなってしまうことが多いのです。

ですので最初の戸建て投資は、

しっかり自己資金を貯めて
現金で購入することを強くお勧めします。



ぜひ、ご参考にしてみてください♪








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