不動産実務検定ブログ

2021/06/24

『事故物件の貸し方教えます!』前編

みなさんこんにちは!
J-REC事務局の内山です!


もしも、自分の所有しているアパートが
『事故物件』になってしまったらどうしますか??

今回はその対処法をご紹介します。


不動産投資家にとって入居者の「死」は大きな問題です。


仮に事故物件になってしまうと告知義務が必要になりますし、
次の入居者も決まり辛くなってしまいます。

家賃も大幅に値下がってしまう可能性もありますし、
他の入居者も出て行ってしまうと
家賃が減るどころかローンの返済もままならなくなってしまいます。


しかしテーマの特殊性からか、
入居者の「死」についてはあまり多く話題に上ることがありません。


入居者の「死」については
不動産投資家にとって死活問題なのに

どう対処すればいいのか?
どのように予防すればいいのか?

については今までほとんど語られることはありませんでした。



そこで今回は実際に孤独死が起きた場合に、

・ご遺体や遺品の処理
・清掃はどうすればいいのか
・近隣への対応をどうすればいいか
・事故物件になってしまったら何年告知しないといけないのか
・家賃は下げないと決まらないのか

などの疑問をわかりやすく解説していきたいとおもいます。



孤独死が起きた時でも冷静に対処することができるように、
万一事故物件になっても収益を減らさずに経営を続けられるように、

ぜひご参考にしてみてください^^



【目次】


事故物件路はどんな物件か?

入居者が死亡する背景と原因

発見したときにすべきことは?

次の入居者へどう告知するか?

事故物件になるのを防ぐ方法



それではまず『事故物件』とは、
そもそもどういう物件のことを言うのか解説していきます。


事故物件とは・・・

入居者などが不動産取引の対象となる不動産で
「通常ではない理由で死亡し、心理的瑕疵が発生してしまう物件」のことをいいます。


通常でない死というのは
例えば自殺とか殺人、火災や地震などによる死が該当します。

病死でも何ヶ月も経ってから発見された「孤独死」なども事故物件に該当します。


ここでいうのは「通常ではない死」ということなので

ご家族にみとられて死亡したり、
死亡して2~3日ですぐに発見された場合は

事故死ではなく通常の死であると一般的には判断されています。



次に『入居者が死亡する背景と原因』についてですが


ある調査によると日本では年間3万人が孤独死をしているそうで
そのうち6割が賃貸暮らしとしても、
年間約2万人が賃貸物件でお亡くなりになるということです。


最近は高齢者の一人賃貸暮らしも増えていて、
アパートで病死をする人もいますし
40代で職を失ってしまった人が部屋で自殺をするケースもあります。

稀ですが、
アパートで凄惨な殺人事件が起こることもあります。



では『事故物件になる死』と
そうではない『通常の死』とはどう判別すればいいのでしょうか。


ひと言で言うと、

『入居者の死によって心理的瑕疵が発生するかどうか』

で判断されると思います。


例えば病死の場合だと家族に看取られたり、
孤独死でも死亡して1日~3日ぐらいですぐに発見された場合は
一般的に心理的瑕疵はないと判断されます。


しかし死亡して1ヶ月後に、
例えば近隣から「異臭がする」とクレームが入って発見された場合には
ご遺体の腐敗も進んでいて、建物のダメージも大きいので
これは事故物件ということになります。


また自殺とか他殺の場合も
心理的瑕疵が発生してしまいますので事故物件になります。



次回の後編は対処法について詳しくご説明いたします!










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