不動産実務検定ブログ

2022/08/19

『ハザードマップでチェック!洪水、土砂崩れ、土石流、津波のリスクを回避する方法』②

みなさん、こんにちは!
J-REC事務局の内山です!

前回に続き3つのトピックで解説していきます。


『熱海の土石流災害はなぜ起きたのか?』

『重要事項で説明すべき4大天災リスクとは?』

『ハザードマップを一瞬で調査する方法』



前回はこちらから!

↓↓↓

『ハザードマップでチェック!洪水、土砂崩れ、土石流、津波のリスクを回避する方法』①



次に『重要事項で説明すべき4大天災リスクとは?』について解説していきます。


まずは「造成宅地防災区域」です。

造成宅地防災区域に指定される基準は
宅地造成工事規制区域に指定されていない土地で必要があると認められるときは
都道府県知事は市町村長の意見を聞いて造成宅地防災区域として指定することができます。


具体的にどのような場合に指定されるのかというと、
宅地造成工事規制区域外の土地で盛土をする前の地盤面が水平名に対し20度以上の角度で
さらに盛土の高さが5メートル以上ある一団の造成宅地は
都道府県知事が造成宅地防災区域として指定することができます。


この区域に指定された各地の所有者開発者は
災害防止のための措置として、

擁壁の設置又は改造その他必要な措置を講ずるよう努めることになっていて
都道府県知事は所有者に擁壁等の設置を勧告命令することもできることになっています。


つまり造成宅地防災区域に指定されている土地を買うと
将来、災害防止のための措置に「お金がかかる可能性がある」ということになるわけです。


ちなみに宅地造成工事規制区域というのは
次のケースの造成工事の場合に知事の許可が必要になります。

例えば2メートルを超える切土をする場合や
1メートルを超える盛土をするケースなどが該当します。

海と山に囲まれた熱海市の場合は、
市の70パーセントの地域が宅地造成工事規制区域にかかっているわけです。



次に「土砂災害警戒区域」です。

急な傾斜地の崩壊等が発生した場合に
住民等の生命または身体に危害が生ずるおそれがあると認められ
警戒避難体制を特に整備すべきとして指定される区域を言います。

ちなみに土砂災害は急傾斜地の崩壊、土石流および地滑りによって生じる
とされていますがこの区域については、

住民に土砂災害ハザードマップを配布してリスクを周知したり
情報の伝達方法を整備したりして
避難体制が整備されることになっています。


この土砂災害警戒区域は特別警戒区域というのもあって
土石流などが発生した場合に建物に被害があったり、

住民の生命を脅かす危険性が高い区域に対して開発を制限したり
建物の構造を規制したりして特別に警戒する区域になります。


この区域内で宅地分譲をする場合には
開発行為の許可が必要なのと土砂災害を防止したり被害を軽減できる構造でないといけません。

またその区域から移転などの勧告をされることがあります。

つまり土砂災害の危険性が極めて高い区域ということなので、
「明らかに物件を所有するべき土地ではない地域」ということになります。



次に「水害ハザードマップ」です。

水害ハザードマップは大雨で河川が増水したり
堤防が決壊するなどの氾濫が発生した場合に
浸水が想定される範囲やその程度とか地域の避難場所が指定されている地図になります。

海の近くの土地は高潮による浸水範囲なんかも表示されています。



最後は「津波災害警戒区域」です。

この区域は津波が発生した場合に
人的災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべきとして指定された区域のことをいいます。


この区域内では津波が発生したときの避難施設の指定とか
避難のための必要な措置が応じられています。



さてこれらのハザードマップについては
土地建物の取引の時に対象不動産が具体的に「どの位置にあるのか」を重要事項として
宅建業者は説明することになっています。

ただこの重要事項説明を受けるタイミングはすでに契約を決めているときなので
実際に投資を検討するときには事前に調査しておく必要があるわけです。



そこで最後に不動産を買ったり借りたりする時に
簡単にハザードマップを調べられる方法をご紹介します。


全国のハザードマップはハザードマップポータルサイトで調べることができます。

これは国交省が運営しているサイトで
「重ねるハザードマップ」と「わがまちハザードマップ」のを2つがあって

重ねるハザードマップでは
災害リスク情報を地図に重ねて表示することができます。

もう一つのわがまちハザードマップは
市町村が作成したハザードマップにダイレクトにリンクされていて
地域ごとの様々な各種ハザードマップに一発で飛ぶことができます。



日本は天災の多い国なので「いつ、どこで」災害にあってもおかしくないとは思いますが
不動産は大きな買い物ですし避けられる災害なら誰でも災害は避けたいですよね。

今回ご紹介した災害の種類や規制、
そしてハザードマップは事前に誰でも簡単に調べられますので
不動産の購入を検討する際には必ずチェックしていただければと思います。






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