不動産実務検定ブログ

2022/07/03

『管理業者から自主管理に切り替える方法』<後編>

みなさん、こんにちは!J-REC事務局の菊池です!

前回に続いて、


・管理会社を切り替える
・自主管理に切り替える方法



について、5つのトピックでお伝えしていきます。


1.解約申入れの仕方

2.賃貸借契約書の確認

3.入居者への通知

4.管理会社との引き継ぎ

5.管理会社とトラブルになった時の対処法



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前回の内容はこちらから!

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3.入居者への通知


管理会社と管理解約の合意ができたら
すぐに入居者に管理会社変更の通知を出します。


具体的には、
・いつから管理が切り替えられるのか
・誰に切り替わるのか
・新しい管理会社の詳細または自主管理についての確認事項

上記のポイントを押さえて文書にして通知します。


特に重要になるのは家賃の振込先の変更です。


家賃が振り込み式であれば、
何月分から振込先が変更になのか
入居者に確実に伝える必要があります。


間違って前の管理会社に振り込まれてしまった場合は
すみやかに指定口座に振り込んでもらえるように、


従前の管理会社にあらかじめ念を押しておくことも重要です。


また管理会社への銀行振替やクレジットカードで
家賃の回収がされている場合は


管理会社にいつの時点で振り替えが
停止されるのかを確認しておきましょう。


次に家賃の振込先についての通知を入居者に送りますが


通知だけでは振り込み詐欺と間違われる場合もありますので
物件の所有者であることの証明となる、


登記簿謄本と本人確認などの書類も一緒に送ると良いでしょう。


加えて電話などでも管理の切り替えの説明をしておくと
よりスムーズに管理の移行ができると思います。

 

4.管理会社との引き継ぎ


管理会社との実務の引き継ぎは
ここまでの手続きと並行して行なっていきます。


まずは各入居者の契約書と関連する書類一式の引き継ぎです。


例えば滞納保証会社に加入している場合には
管理会社の変更届を行ってください。


そして入居者が加入する家財保険については
入居者本人に保険が付きますので、


保険の写しをもらっておけば大丈夫です。


そして従前の賃貸借契約書と印鑑証明の原本の引き継ぎです。


これらの書類は一番重要な書類ですので
確実に引き継いでおくようにしましょう



次に鍵一式の引継ぎです。


部屋の鍵屋マスターキーは鍵の番号と本数が
合っているかどうかしっかり確認して引き継いでください。


またスペアのキーシリンダーがある場合や
ポンプ室の鍵なども確実に引き継いでおくようにしてください。


次に入居者についての引き継ぎ事項や
申し送りの事項を確認していきます。


例えば家賃の滞納状況や入居者の緊急連絡先などです。


職場が変わっていたり結婚して苗字が変わっていたり
同居人が増えている場合もありますので注意しましょう。


次にメンテナンス契約の引き継ぎです。


・定期清掃業者
・給水タンクの定期点検
・エレベーターの保守点検契約

等がある場合には確実に引き継いでおきましょう。


またこれらの契約が引き継がれない場合は
新たに業者を選定して契約する必要がありますから
後であわてないように事前に選定して
契約を進めておくようにしましょう。


次に公共料金等の支払者の名義が
管理会社になっている場合にはこれも変更してください。


そして最後は預かり金や未払金の清算を行います。


例えば敷金の移管があれば
確実に引き継ぐようにしてください。


管理費や修繕費の未払金がある場合も
当然清算する必要があります。


さていかがでしょうか。


一見難しくて面倒そうに見える管理の切り替えも
一つ一つ整理して対応していけば、


そう難しいことはないと思います。


しかし管理を切り替え際に
稀に管理会社から悪質な妨害を受けるケースもあります。


例えば事前にこちらから家賃の振込み先の変更連絡をしているのに
管理の切り替えを妨害するために、


今まで通りの口座に家賃を振り込むように入居者に連絡したり
間違って家賃お前の管理会社に振り込んでしまっても


なかなか送金してもらえずに
嫌がらせを受けるケースもあります。


また敷金を全部使い込んでしまって
敷金の移管が受けられないケースもあります。


そんな場合の対処法を最後にお伝えしておきます。


 

5.管理会社とトラブルになった時の対処法



まず1つ目は法テラスに相談することです。


法テラスは国が設立した法的トラブルの窓口で
誰でも無料で法律相談を受けることができます。


2つ目は紛争解決センターに相談することです。


トラブルが深刻化した場合には
裁判による解決しかなくなって、


高額な弁護士費用がかかったりしますが
深刻なトラブルになる前であれば


紛争解決センターに相談するのも一つの方法です。


この紛争解決センターは日本弁護士会が運営していて
裁判より格段に少ない費用で解決を図られる可能性があるんですよ。


トラブルの際にはぜひ参考にしてください。



さて、いかがでしたでしょうか。



あなたが一生懸命勉強して
積極的に不動産経営をしていきたいと協力を申し出ているのに、


古い慣習慣例や自分たちの理屈だけを押し通そうとするような
業者は、即刻切り替えた方がいいと思います。


また物件数が少なかったりあなたが専業大家さんであれば
自主管理も十分可能です。


ぜひ参考にしてみてくださいね!



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J-REC事務局 菊池