不動産実務検定ブログ

2022/07/03

『絶対にやってはいけない不動産投資』後編

こんにちは!J-REC事務局の内山です。


今回は少し年齢をピックアップしてしまいますが、
50代60代で絶対にやってはいけない不動産投資について解説いたします!


実際に不動産投資をこれから始めようとするメイン層は30代40代の方が多いですが、
60歳前後の方々もこれから不動産投資を始めたいという方が多くなっています。

もちろん年齢に関係なく投資に興味を持つということはいいことですし
不動産投資を始めるのに年齢は関係ありません!

しかし30代と同じような不動産投資を60代にもおすすめできるのか?
というと残念ですがそれはできません。

なぜなら年を取れば取るほど若い人と同じようなリスクを取った不動産投資はできなくなるからです。
さらに高齢になればなるほど銀行からの融資条件も厳しくなっていきますので
当然不動産投資の種類も限られてくるわけです。


そこで今回は50代、60代から不動産投資を始める場合
どのような点に気をつければいいのか解説していきたいと思います!


50代、60代の方がやってはいけない不動産投資法がわかりますし、
リスクを具体的にどうマネージメントすればいいのか、
実際にどんな物件を買えばいいのか、これらがすべてわかるようになります!

また50代、60代の方は不動産投資のゴールをどこにもっていけばいいのか、
その具体的なイメージもつくようになると思いますので
是非最後までご覧ください^^


前回の内容はこちらから!


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①50代、60代がやってはいけない不動産投資
②月30万円のキャッシュフローを目指そう
③つき30万円を作る具体的な不動産投資法に

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【②月30万円のキャッシュフローを目指そう】


では具体的にあといくらあれば不安のない老後が送れるのでしょうか?

1つの答えとしては月プラス30万円も自由になるお金があれば
かなり余裕ある老後が過ごせるようになると思います。

つまり年金月15万円と不動産投資で自由に使えるお金が月30万円もあれば
かなりハッピーな生活を送ることができるようになると思います。


月にあと30万円稼げるようになる不動産投資法を実践する解説していきたいと思います。

その前にまず50代、60代の方がやってはいけないことをもう一度整理しておくと
少ない自己資金と多額のローンを組み合わせたリスクの高い投資法はNGです。

こういった投資をしていいのは相当な自己資金がある方や不動産投資のプロレベルであれば別ですが、
高属性でもなく初めて不動産投資をする50代、60代の「初心者」は絶対にやめておきましょう。


そもそも年齢がいっていると長期間のローンを受けられず、利回りも高望みはできません。
しかもある程度ローンが減るまでは入ってきた家賃を自由に使う事も出来ません。

キャッシュを自由に使えるようになった時点でもう相当な年をとってしまっていれば
何度も言いますがお金の使い道は限られてしまいます。


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【③つき30万円を作る具体的な不動産投資法に】


このように考えると50代、60代の方が不動産投資を行うには
次のようなポイントを押さえる必要があると思います。

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1つには現金で購入できる利回りの高い物件を購入するということです。

例えば表面利回り10%の収益不動産を現金で購入すれば
管理費を差し引いても6%前後の実質利回りが確保できると思います。

月30万円のキャッシュフローを確保するとすれば、
ざっくり表面利回り10%で5000~6000万円規模のアパートを現金で購入できればすぐに実現してしまいます。

そこまで自己資金がないという方は
もっと利回りの高い物件を探せばその分購入資金は少なくてすみます。

例えば表面利回りが20%であれば、
ざっくり3000万円のアパートを現金で購入すれば月30万円のキャッシュフローは確保できると思います。

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2つ目の方法は半分自己資金、半分ローンで買うということです。

何度も言いますが50代、60代から不動産投資を始める場合、
あまり多額のローンをして不動産投資をするのはNGです。

しかし半分自己資金、半分ローンという比率であればさほど気にする必要はありません。

例えば利回り12~13%以上で3,000万円の物件を半分自己資金、半分ローンで2戸購入できれば、
ざっくり月30万円のキャッシュを確保することができます。

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3つ目は多少時間はかかってしまいますが、現金で築古戸建を買っていくということです。

例えば貯金が500万円あれば10年も頑張れば
月30万円のキャッシュフローは達成できると思います。

55歳で初めても65歳で達成できますからあとは自身の頑張り次第だと思います。

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最後4つ目の方法は中古の区分マンションを買うという方法です。

中古の区分マンションを進めるのは流動性が高いからです。
つまり中古区分マンションは現金が欲しいときにすぐに売って現金化しやすいということなんです。

人生の終わりに近づいてきたら不動産をいつでも処分して換金できるようになるのがベストです。

歳をとればそれなりに病気のリスクもありますので、
万一の時に現金化しやすい不動産を持っているのは安心なのです。

その点区分マンションの場合はアパートや築古戸建よりも現金化がしやすいといった特徴があります。

ただ1点注意事項としては流動性を担保するために
都市もしくは都心に近いエリアに買うことが鉄則です。


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投資を始めるならできるだけ若いうちから始めるのがベストですし
万一失敗した時のリカバリーの時間もある分、若い人はより高いリスクを取ることができるのです。

しかしたとえ50代、60代の方でも狙うべき物件や目指すべきリターンをしっかり定めてから投資をすれば
どんな年代であってもご自身の目的に応えてくれるのが不動産投資の魅力だと思います。


とにかく資産を減らさない、失敗しない投資をすることが
50代、60代というリスクを負えない世代には重要ですので投資をする前にまずはしっかりと勉強すること、
そして何でも相談できる投資仲間を作ること、
そしてリスクはとりすぎないことこの3つにぜひ気をつけてください!


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