不動産実務検定ブログ

2022/05/24

『不動産投資で相続対策を!』

こんにちは!J-REC事務局の内山です!

今更なんだ!と思うかもしれませんが・・・、
なんだかんだ言って不動産投資はやっぱり相続対策に有利なのです!


今回は相続対策についてのお話です!

大家さんだけではなく、
これから不動産投資をして資産を作っていきたいという方も多いと思います。
また地主の方で今後実家をアパートに建て替えたいという方もいらっしゃると思います。

しかし、ひと財産築いた後に待っているものは『相続税』です。
つまりすべての不動産投資家が行き着く先のイベントは『相続』なのです。

資産家になった後は誰も避けることができないイベントです。


では自身の相続について真剣に考えたことはあるでしょうか?
もし今、相続が起きたらいくらぐらいの相続税がかかるか知っていますか?

きっと99%の人は「分からない」と答えると思います。


今、不動産投資でファイアを目指している人は多いと思いますが、
ファイアをした後に待っているのは『相続税』なのです。

自分はまだ40代だから関係ないよ~と思っていても人はいつ死ぬかわかりませんから
常に相続税は意識しておく必要があります。


相続対策には『資産の圧縮』『分割』『納税資金対策』の3つを同時に行うことが重要ですが、
今回のブログを読んでいただければ、
なぜ不動産投資で相続税が節税できるのかその具体的なメカニズムについて理解できるようになります!

ぜひ最後までご覧ください^^


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①相続税の基本のおさらい
②アパートを新築すると節税になる理由
③不動産投資はやっぱり一石三鳥の相続対策


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『①相続税の基本のおさらい』


まず誰がいくらもらう権利があるのか、法定相続分についておさらいをしていきます。

まず配偶者は常に財産を1/2受け取る権利があります。
子供は残りの2分の1を子供の人数で分け合います。
つまり子どもが2人いれば長男と次男で1/4ずつ分けるということになるわけです。

ちなみにこの法定相続分というのはそれぞれの相続人が法的に受け取れる上限であって
相続税を計算する時には必ず法定相続分で計算します。

しかし実際の相続では誰がいくらもらうのかを相続人同士で相談して自由に決めることができます。
これを『遺産分割協議』と言います。


次に基礎控除についてです。

基礎控除とはその範囲内であれば相続税はかかりませんよという金額で
法定相続人が何にいるかでその基礎控除額が決まってくるということでしたね。
具体的には3000万円+法定相続人1人あたり600万円の合計額が基礎控除になります。

例えば奥さんが一人の場合には基礎控除額は3600万円、
奥さんと子供一人の場合は4200万円までの資産には相続税はかからないということです。

つまり相続人は多ければ多いほど基礎控除額も多くなるというわけです。


次に相続税の試算をするにはまず相続財産を評価する必要があります。

相続財産についてはその大半が土地、建物か現金、株などの有価証券になります。
ちなみに現金や有価証券は死亡した時の時価で評価しますが、
土地建物については計算ルールに基づいて評価することになっています。

資産の評価が出たらその合計額から基礎控除額を引いて
アパートローンや住宅ローンなどの借入を引くと相続税の課税評価額が出ます。

課税評価額が出たらあとは簡単です。


では次に不動産投資はなぜ相続税の節税になるのかその理由についてお話しましょう。


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『②アパートを新築すると節税になる理由』


例えばあなたが300坪の更地を持っていてその相続評価は3億円だったとします。
相続人は妻と子供2人の3人とします。

このまま更地で相続すると早見表を見ると2860万円の相続税がかかると分かります。
そこでこの更地に4億円の賃貸マンションをフルローンで新築したとしましょう。

するとこの更地は貸家建付地の評価になりますので
3億円の評価が2億4600万円に下がります。

一方でマンションの評価額は貸家の評価額にありますので
4億円のマンションは1億6800万円の評価になるわけです。


この土地建物の合計からフルローンの4億円を引くと
相続税評価額は1400万円になります。

つまり更地3億円の評価の土地に4億円の賃貸マンションをフルローンで新築すると
相続税2860万円は0になって節税ができるということなんです。

これが不動産投資で相続税が節税できる基本的なロジックです。


しかし何か疑問に思いませんか?
そうです・・・新築ワンルームを60戸も作って満室経営ができるの?という疑問です。


この事例は実はある地主さんが相続の本をたくさん出版している某コンサルタントに相談したときに
そのコンサルタントに提案されたプランなんです。

場所は都心から電車で1時間離れた郊外、この提案では建設業者も指定されていたということですから
受注の暁にはこのコンサルタントに相当のバックマージンが入ることになっていたと思います。

この計画では利回りは10%確保できて年間1200万円のキャッシュフローが残る計画でしたが、
それは満室経営が維持できていての話です。

近隣にはワンルーム需要はほとんどない地域でしたから
この地主さんが不安に思ってしまうのも当然です。

結果、需要もあってコストも安い戸建賃貸を立てて
相続対策だけではなく収益性も両立させることになりました。

将来多少の相続税を払うことになりますが、
戸建賃貸の需要はとても高くて稼働率も高いのでその利益で相続税を払えばいいですし
ローンも半分以下になったので精神的なプレッシャーもなくなったと思います。

このように間違っている、とまでは言わないまでも
相続対策だけにフォーカスしてアパート事業としての評価を怠ってしまうと
悪徳なアパートメーカーの餌食になってしまうことが多いのです・・・。

大きな落とし穴にはまらないためにもぜひ勉強していただければと思います。


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『③不動産投資はやっぱり一石三鳥の相続対策』


最後にそれでもやっぱり不動産投資は一石三鳥の相続対策である理由について解説しましょう。

まず大きなメリットは先ほども解説した『資産の圧縮効果』です。
つまり賃貸住宅を建てることで土地の評価、建物評価が下がります。

ざっくり土地は8割、新築建物は新築価格の約5割以下になると考えていいでしょう。
評価価格が下がればその分相続税も節税できるというわけです。


2つ目のメリットは『分割対策』です。

例えば土地が一つしかなければその土地を3人で相続する場合には
売却して現金で分けるか、その一つの土地を共有名義で相続するしかありません。

しかし売却してしまえば譲渡益に対する税金がかかりますし、
共有名義で相続するとこれまた最悪で
その後を売却することもアパートを建てて有効活用するのも難しくなってしまうんです。
なぜなら全員の同意が必要だからです。


その点不動産を複数持っていたり一つの土地に戸建賃貸などを建てて活用していれば
兄弟仲良く相続することができるわけです。

例えば長男は賃貸して家賃を得る、
次男はそこに自分で住む、
三男は売って現金化する
ということができるわけです。


3つ目のメリットは『納税資金対策』です。

例えば更地にアパートを立てれば節税をしながらお金を稼ぐことができますので
そのお金を貯めておいて将来の相続税の納税資金にあてることができます。

また戸建て賃貸で運用していれば納税資金が必要になった時に
必要な分だけ例えば1戸だけ売って納税することもできます。

アパートだと1戸だけ売るということはできませんが
比較的売って換金しやすい戸建賃貸や区分マンションをいくつか持っていれば
将来の納税資金に困ることはないと思います。


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いかがでしたでしょうか?
今回はなぜ不動産投資が相続対策に優れているのかを解説しました。

せっかく長年頑張って資産を増やしたのに死んだら相続税で持っていかれるのは絶対に嫌だ!
という方はこの先、相続対策にも関心を持ちつつ資産運用をして言って頂ければと思います。


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以上、J-REC事務局の内山でした!


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