不動産実務検定ブログ

みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！


今回のテーマは、

 

「借地物件は儲かるのか？」

こちらをお伝えしたいと思います！


不動産のプロは『借地物件』を狙います。


なぜ『借地物件』を狙うのかというと、


旧法借地権であれば
所有権と同じような強い権利があるので

 

借地といえどもずっと使い続けることができる

ただ、やはり所有権ではなく借地なので
その分とても安く買える可能性があるんです。


ちなみに旧法借地権かどうかは、


その借地権の設定が1992年8月1日より
前のものかどうかで見分けることができます。


◎　1992年8月1日より前 → 旧法借地権

◎　1992年8月1日より後 → 新法借地権


と、なります。


旧法借地権であれば一般的に20年ごとの更新はありますが
基本的に更新し続ける限り永久に使用することができます。


地主さんは更新を拒絶することはできませんので
基本的には永久に使い続けることができるんです


もちろんアパートなどを建てる場合には、
地主さんへの建て替え承諾料が必要になりますが


借地は安く仕入れられる分、
利回りがめちゃくちゃ高くなることが多いんです。


ちなみに住宅地の借地権価格は所有権の60％程度で、
残りの40％が地主さんが持つ底地権ということになります。


この、借地権と底地権の関係は
コーヒーカップをイメージするとわかりやすいです！


◎　お皿 → 底地

◎　コーヒーカップ → 借地


このようにイメージしてみて下さい。


借地であるコーヒーカップの部分は、
コーヒーを入れたりして使い勝手がありますが


底地のお皿は権利はあっても使い勝手は、
コーヒーカップを乗せるお皿ということだけになります。


なので、コーヒーカップから
借地代を頂くぐらいしか使い勝手がないんです。


このように借地には地主さんに対して
毎月賃借料を払うことによって

 

その土地を自由に使うことができるんです

ただ、借地権付きの古家を
アパートなどに建て替える場合には


建て替え承諾料を地主さんに払う必要があります。


なので『借地物件』を購入して将来建て替える場合には
借地を購入する前に建て替え承諾料がいくらかかるのかを


必ず事前に確認してから購入するようにしましょう。


しかし、一つ欠点なのは

 

融資が物件価格の半分くらいしか受けられない

ことです。


銀行は底地の部分に担保をつけることはできないので、
せいぜい建物の固定資産税評価額程度のローンが限界なんです。


なので、現実的には物件価格の半分程度しか
融資を受けることはできませんので、


『借地物件』を購入する際には、
相当の自己資金が必要になります。


ただ、その分『借地物件』は安く買えますし
利回りがとっても高いので


『借地物件』ばかりを狙って投資する人も少なくないんです！


今回のテーマはいかがだったでしょうか？


今後も皆様のお役に立てる情報を発信していきますので
ぜひご覧くださいね♪


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J-REC事務局　横山千穂