不動産実務検定ブログ
2023/01/20
『サラリーマンは不動産投資で脱サラできないってホント？』＜第3回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の中村です。
今回のテーマは、前回に続き！
「不動産投資で脱サラをしてはいけない
本当の理由。」
について解説いたします。
まだ第1回、第2回を観ていない方は、
コチラからご確認お願いいたします。
＜第1回＞
＜第2回＞
ではいきます('ω')ノ
前回は、
不動産投資というのは
所得対策によいというふうに
言われいるんですが
この逆転現象が起こることによって
デットクロスが起きた以降というものは
所得税対策にならなくなって
しまうんです
というところで終わりました！
ざっくりですが、その物件を
6割以上のローンをして
購入している場合は、
ほぼほぼデッドクロスが起きる
という風に考えて下さい。
そして中古の投資物件というのは
だいたい10年以内にこのデッドクロスが
確実に起こってきます。
例えば、築15年以上の
木造アパートですと
確実に4.5年で、デッドクロスが
きてしまいます。
またRC造のマンションであっても
築15年以上のものは
確実に20年以内にデッドクロスが
起きています。
このデットクロスが起きた以降は
繰り上げ返済したり
一旦売却して資産を買い替える
など、あるいは、
収益物件を購入することで
新たな原価償却資産を
全体のポートフォリオの中に増やして
原価償却費を確保することで
このデッドクロスというものを
回避することができるように
なります！！
で、サラリーマンの特権は
個人事業主だとか
零細企業のオーナーよりも
この収益不動産に対するローンが
受けやすい！
といったメリットがあります。
それは安定した給料というものが
融資を受ける際のプラスの属性要因に
なってくるからなんです！
そうすることによって
レバレッジをかけて少ない
自己資金で大きな投資が
できるんですけれども
その反面レバレッジをかけると
必ず起こる現象が
デットクロスなんです！！
サラリーマン投資家が脱サラ
できる条件としてとっても
重要なのが・・・
自由に使えるキャッシュフローを
どれくらい確保できるか
ということです！！
例えば生活に必要なお金が
500万円だとして、
デットクロス対策だとか
修繕費にもう500万円ないと
安心した経営は続けることが
難しくなってくると
思います！
ということは、
1000万円のキャッシュフローが必要に
なってきてます。
これを実質利回り3％で割り戻すと
3億円の総投資額が必要になって
きます。
そしてこの表面利回りが10％だとして
実質利回りを3％で確保しようと
するとだいたい2割ぐらい自己資金が
必要になってきます。
本日はここまで！
次回もお楽しみに！
以上J-REC事務局の中村でした(бвб)
--------------------------------------------------
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ウラケンがYouTubeの時などに着用している
『不動産実務検定Ｔシャツ』販売いたしました！
他のデザインもあります(*'ω'*)
ぜひチェックしてみてください！
▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
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不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
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お申込みお待ちしております(*'ω'*)！！
J-REC事務局の中村です。
今回のテーマは、前回に続き！
「不動産投資で脱サラをしてはいけない
本当の理由。」
について解説いたします。
まだ第1回、第2回を観ていない方は、
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ではいきます('ω')ノ
前回は、
不動産投資というのは
所得対策によいというふうに
言われいるんですが
この逆転現象が起こることによって
デットクロスが起きた以降というものは
所得税対策にならなくなって
しまうんです
というところで終わりました！
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6割以上のローンをして
購入している場合は、
ほぼほぼデッドクロスが起きる
という風に考えて下さい。
そして中古の投資物件というのは
だいたい10年以内にこのデッドクロスが
確実に起こってきます。
例えば、築15年以上の
木造アパートですと
確実に4.5年で、デッドクロスが
きてしまいます。
またRC造のマンションであっても
築15年以上のものは
確実に20年以内にデッドクロスが
起きています。
このデットクロスが起きた以降は
繰り上げ返済したり
一旦売却して資産を買い替える
など、あるいは、
収益物件を購入することで
新たな原価償却資産を
全体のポートフォリオの中に増やして
原価償却費を確保することで
このデッドクロスというものを
回避することができるように
なります！！
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個人事業主だとか
零細企業のオーナーよりも
この収益不動産に対するローンが
受けやすい！
といったメリットがあります。
それは安定した給料というものが
融資を受ける際のプラスの属性要因に
なってくるからなんです！
そうすることによって
レバレッジをかけて少ない
自己資金で大きな投資が
できるんですけれども
その反面レバレッジをかけると
必ず起こる現象が
デットクロスなんです！！
サラリーマン投資家が脱サラ
できる条件としてとっても
重要なのが・・・
自由に使えるキャッシュフローを
どれくらい確保できるか
ということです！！
例えば生活に必要なお金が
500万円だとして、
デットクロス対策だとか
修繕費にもう500万円ないと
安心した経営は続けることが
難しくなってくると
思います！
ということは、
1000万円のキャッシュフローが必要に
なってきてます。
これを実質利回り3％で割り戻すと
3億円の総投資額が必要になって
きます。
そしてこの表面利回りが10％だとして
実質利回りを3％で確保しようと
するとだいたい2割ぐらい自己資金が
必要になってきます。
本日はここまで！
次回もお楽しみに！
以上J-REC事務局の中村でした(бвб)
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