不動産実務検定ブログ
2025/09/29
『買っていい新築アパートは、これ一択』＜第3回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の平野です。
前回のブログはこちら
➡＜第1回＞＜第2回＞
今の新築相場は6%、6%代の利回りなら
大丈夫といった声が聞こえてきそうですが、
ではなぜ8%以上の利回りを狙わないと
いけないのか具体的にシミュレーションで
解説していきましょう。
こちらの物件はある投資サイトに
掲載されていた埼玉県防子にある
新築一等アパートの売り情報です。
価格は9,300万円で2回6.5%。
最寄り駅、徒歩12分3階建て
18平米×9個のワンルームアパートです。
満室時の家賃収入は月50万円、
年間で約600万円です。
ですがここには諸経費が入っていません。
この物件は仲介物件なので仲介手数料が3%
登記費用や不動産取得税、司法書士などの
報酬が必要になりますから
ざっと545万円ほどの経費がかかります。
合計の事業費は9,845万円。
8,000万円のローンをMAX35年引けたとすると
自己資金は1,845万円になります。
金利はやや甘めの2.5%、
空室率は5%で設定してみます。
すると家賃収入が約600万円ですので
実質利回りは約6.1%になります。
それでは計算結果を見てみましょう。
初年度こそ処刑費があるので
マイナスになるものの
次の年からは毎年約77万円の
キャッシュフローが出ていますが、
月々に直すと毎月わずか
64,000円程度のプラスです。
そして実質利回りは0.52%です。
空室率5%の設定とは全8戸のうち1部屋が
1年に5ヶ月半ほど空いているという設定ですが、
さらにもう1ヶ月空室になるとキャッシュフローは
ゼロになってしまう計算です。
ちなみにワンルームの平均居住期間は
2年と言われていますので、
全8戸が2年で1回空室になって、
次の入居者が決まるまで2ヶ月かかったとすると、
2ヶ月×8戸で16ヶ月分の空は2年間のうちに
必ず発生すると考えていた方が無難です。
そこに原状回復費用や再募集の
広告費などの負担が出てきますので、
月64,000円のキャッシュフローなど
あっという間にマイナスになってしまいます。
例え35年のローンが引けたとしても
このような結果になるので
利回り6.5%で売られていても
「相場より高い利回りじゃん！」
なんて言って買ってしまうと
後で大変なことになってしまいます。
「いやいや、新築なら転売益が狙えるし」
なんて新築アパート推しの人たちは言いますが、
それは利回り8%前後で仕立てられた
場合であって、最初から企画側の利益が
たっぷり乗った新築アパートを買っても
転売益なんて出るわけがないのです。
おそらくこの物件の販売業者は
2,000～3,000万円の利益を出していると思います。
つまり6%以下の新築アパートは
キャッシュも出ない、転売益もでない。
極めてリスクの高い投資法だと思います。
今後土地代も建築費も
金利も上がっていく傾向ですので
新築投資はさらに難しい領域に
なってきます。
本日はここまでです！
次回もお楽しみに♪
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不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
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大丈夫といった声が聞こえてきそうですが、
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いけないのか具体的にシミュレーションで
解説していきましょう。
こちらの物件はある投資サイトに
掲載されていた埼玉県防子にある
新築一等アパートの売り情報です。
価格は9,300万円で2回6.5%。
最寄り駅、徒歩12分3階建て
18平米×9個のワンルームアパートです。
満室時の家賃収入は月50万円、
年間で約600万円です。
ですがここには諸経費が入っていません。
この物件は仲介物件なので仲介手数料が3%
登記費用や不動産取得税、司法書士などの
報酬が必要になりますから
ざっと545万円ほどの経費がかかります。
合計の事業費は9,845万円。
8,000万円のローンをMAX35年引けたとすると
自己資金は1,845万円になります。
金利はやや甘めの2.5%、
空室率は5%で設定してみます。
すると家賃収入が約600万円ですので
実質利回りは約6.1%になります。
それでは計算結果を見てみましょう。
初年度こそ処刑費があるので
マイナスになるものの
次の年からは毎年約77万円の
キャッシュフローが出ていますが、
月々に直すと毎月わずか
64,000円程度のプラスです。
そして実質利回りは0.52%です。
空室率5%の設定とは全8戸のうち1部屋が
1年に5ヶ月半ほど空いているという設定ですが、
さらにもう1ヶ月空室になるとキャッシュフローは
ゼロになってしまう計算です。
ちなみにワンルームの平均居住期間は
2年と言われていますので、
全8戸が2年で1回空室になって、
次の入居者が決まるまで2ヶ月かかったとすると、
2ヶ月×8戸で16ヶ月分の空は2年間のうちに
必ず発生すると考えていた方が無難です。
そこに原状回復費用や再募集の
広告費などの負担が出てきますので、
月64,000円のキャッシュフローなど
あっという間にマイナスになってしまいます。
例え35年のローンが引けたとしても
このような結果になるので
利回り6.5%で売られていても
「相場より高い利回りじゃん！」
なんて言って買ってしまうと
後で大変なことになってしまいます。
「いやいや、新築なら転売益が狙えるし」
なんて新築アパート推しの人たちは言いますが、
それは利回り8%前後で仕立てられた
場合であって、最初から企画側の利益が
たっぷり乗った新築アパートを買っても
転売益なんて出るわけがないのです。
おそらくこの物件の販売業者は
2,000～3,000万円の利益を出していると思います。
つまり6%以下の新築アパートは
キャッシュも出ない、転売益もでない。
極めてリスクの高い投資法だと思います。
今後土地代も建築費も
金利も上がっていく傾向ですので
新築投資はさらに難しい領域に
なってきます。
本日はここまでです！
次回もお楽しみに♪
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