不動産実務検定ブログ
2025/12/10
『不動産投資の隠れた時限爆弾』＜第４回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1563
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1564
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1565
４回目の今回は
前回の『設備の故障』より
危険度が高い時限爆弾を紹介します！
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
３つ目の時限爆弾は、
◎ 金利の上昇
です！
今後10年～20年を考えた時にローンの
金利は必ず上昇してくると思うので、
金利上昇に耐えられず、
キャッシュフローがマイナスになる人は
激増すると思います。
2011年以降の異次元の金融緩和により
いまだに低金利が続いていますが
そのおかげでほとんどの投資家が
低金利の変動金利で借りていると思います。
しかし、
日銀の総裁が植田さんになってから
長期金利は上昇していて
すでにフラット35などの長期固定金利は
上昇してきています。
短期金利に連動する変動金利は
未だ低いままですが
今後のトレンドを考えると
上昇傾向に転じると
考えていた方がいいと思います。
仮に金利が２％上昇したとすると
１億円借りていれば年間の利払いは
200万円増加することになりますので
例えば表面利回り７％で
新築アパートに投資していた人は
確実にマイナスキャッシュフローに
なると思います。
このような逆ザヤ状態を回避するためには
・より低利なローンに借り換える
・ローンの繰り上げ返済をして
自己資本比率を上げる
・今のうちに売却して出口をとる
といったことが必要になります。
今、金利３％などでフルローンを
組んで投資している人は
今後金利が上がれば確実に
破綻状態になりますので
今のうちに対策を打っておくことが
大切だと思います。
今回はここまでです。
次回は４つ目の時限爆弾を紹介します！
ぜひ、ご覧くださいね♪
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