不動産実務検定ブログ

みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の平野です。


前回のブログ
➡＜第1回＞＜第2回＞


大きく3つのパターンがあります。


まず1つ目は
相続対策が必要な資産化です。


相続対策が必要な人は将来かかる
相続税を下げるために資産全体の


評価を下げる必要がありますが


この資産の評価を下げるのに
うってつけなのが新築アパートです。


相続対策が必要な人というのは
地主系の資産家が多いと思いますが、


こういった資産家は現金を持っていますし、
評価の高い不動産も持っていますから、


新築アパートを買うことが
直接資産の圧縮につながります。


そして資産が圧縮された結果、
将来の相続税も安くなります。


例えば1億円の新築アパートを
フルローンで購入したとします。


細かい計算は省きますが、
新築アパートの土地建物の


相続評価額はざっくり半額の
5000万円程度になると思います。


ローンが1億円なので差し引き5000万円の
マイナス評価にすることができます。


つまり1億円の新築アパートを買うことで
資産を5000万円圧縮でき、


その結果5000万円に対する相続税を
節税することができるということです。


これは1億円の現金を持っている資産化も
同じで1億円の現金で新築アパートを


購入することでその相続評価額は
5000万円になりますから、


つまり5000万円分評価を下げることが
できるわけです。


2つ目は現金を
寝かせておきたくない人です。


現在、銀行の預金金利は
0.1%程度だと思います。


インフレや円安で現金の価値は
今後ますます下がる一方ですが、


この銀行に眠っている現金を
利回り6%の新築アパートに変えてみます。


もし表面利回り6%のアパートを
現金で購入したとすると


固定資産税や管理費、修繕費などを


諸々引いて実質利回りで4%程度
稼ぐことができます。


つまり1億円を投資すると
年間400万円のキャッシュフローが


得られるということで
効率のいい投資になります。


今1億円を銀行に預けても0.1%程度の
金利しかつきませんので、


それなら毎年400万円のキャッシュが
得られる6%の新築アパートを
買った方がいいですよね。


しかも新築アパートならたっぷり
減価償却ができるので


所得税の節税にもなる
メリットもあります。


3つ目は自己資金を50%以上
入れられる人です。


例えば利回り6%の物件を半分自己資金で
購入したとすると


ローン返済後の実質
利回りは2%くらいになります。


つまり1億円の物件に5000万円の
自己資金を投入して購入したとすると


毎年200万円程度のキャッシュフローが
出るということになります。


これを5000万円の自己資本に対する
利回りで考えると5000万円の投資で


毎年200万円のキャッシュフローが
得られるということで
その利回りは4%になります。


このように自己資金をたっぷり
入れられるなら


利回り6%の新築アパートも
投資に値するというわけです。


相続対策をしなければいけない人や
潤沢な現金がある人は


6%程度の新築アパート投資も
十分ありだと思います。


ただ出口戦略についてはしっかりと
考えておかなければいけません。


利回り6%程度だと簡単に投資額
以上で売り抜けるのは難しいので


長期保有が前提になるのは言うまでも
ありませんし将来的に売る場合であっても


少なくとも6%程度の利回りで売れる物件
なのかどうか見極める必要があります。


その点長期保有なら10年20年も運用
すればそれなりのキャッシュが貯まりますし


買った値段と同じ値段で売れれば
損もありません。


そういう形で運用できる人は
買ってもいいということです。


初心者が「新築ならローンがつきやすいし、
短期で出口も取りやすいから」


なんていう軽い気持ちで新築アパートを
買ってしまうとにっちもさっちも


いかなくなる可能性があるので
注意をしてください。


では資産化でもない不動産投資の
経験も浅い初心者が買っていい


新築アパートの利回りは
何パーセンなのでしょうか。


基本的に日本の不動産投資は
キャッシュフローで稼いでいく


投資法になりますが、出口も確実に
取れる物件を仕込んでいくのが基本です。


なぜならキャッシュフローも出ず
出口も取れない物件を買ってしまうと


手詰まりになってしまって物件を
増やしていくことができなくなるからです。


なので、今新築アパートを買って
キャッシュフローと同時に出口戦略を


成立させるのであれば、より
高い利回りを目指していくべきで、


東京郊外の地域であれば新築アパートの
利回りは8%以上は必要になってくると思います。


しかし、初心者が利回り8%の
新築アパート投資を実現するためには


土地の目利き力、物件の企画力、
銀行との交渉力、建築業者の選定など


あらゆる開発スキルが
必要になってきます。


これらのスキルは
一朝一夕には学ぶことはできませんので、


まずは戸建賃貸など投資規模が
小さく利回りの高い投資から
始めていくのがベストだと思います。


新築アパート投資は限られた人ができる高度な
スキルが要求されるという投資ですが、


小さく投資をしながら将来のために知識と
ノウハウを積み上げていけば、


いずれあなたも新築投資に値するステージに
上がれると思います。

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