不動産実務検定ブログ
2025/12/22
『金利上昇インフレで本当に怖いのは住宅ローン破綻ではなく管理費、修繕積立金破綻！』＜第2回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の平野です。
前回のブログはこちら
➡＜第１回＞
例えばペアローンを組んでいる場合、
パートナーの収入が減ったりすれば
すぐにローンの返済はきつくなります。
もし離婚すれば即ローン破綻の危機に
瀕してしまうと思います。
さらに最近は借入枠だけではなく
返済期間も長くできるようになりました。
今50年間借りられるフラット50の申込者が
急増しているようですが、
それは返済を50年に延ばせば
月々の返済額が少なくなり、
収入に占める返済比率が下がるため
銀行も融資をしやすくなるからです。
例えばローン8000万円、
35年金利2%の場合の
毎月の返済額は26万5000円ですが、
これが50年に延びると21万1000円になり、
月々の返済が5万4000円も少なくなります。
なので年収が基準に満たない人でも
多く借りることができるようになります。
確かに住宅ローンの返済期間が長期化すると
毎月の返済額は低く抑えられますが
50年もの長い間には転職やリストラがあったり
病気や離婚する可能性だってあります。
こういった生活環境の変化を
予測することはできません。
フラット50が利用できるのは80歳までに
完済できる20代の人に限られますが
20歳から80歳まで毎月21万円を返済できると
いう保証はどこにもありませんし
ローンを組む前に80歳まで働き続けなければ
ならないという足かせをはめられることを
強く認識すべきだと思います。
なんかあったら売ればいい。
インフレだし高く売れると
考えている人も多いかと思います。
ところが不動産が上がり続けるという
保証はどこにもありません。
購入時には高額だった住宅も不動産不況の
悪化によって値下がりするリスクもあります。
もし値下がってしまった場合、
返済がきつくなって売却しようと思っても
債務超過でローンを完済
できないこともあります。
万が一売れなくても返済は進んでるから
残債減っている。と思う人もいるでしょう。
しかし先ほどの8000万円の
50年ローンの場合、
20年経過していても約6000万円も
ローンは残ってしまいます。
20年後も6000万円以上で売れるという
保証はどこにもありません。
ほとんどのローンは元利均等返済で
借りていると思いますが、
20年もローンを払い続けたのにたったの
2000万円しかローンは減っていない。
いずれみんなそんな事実に気づいて
愕然とする姿が目に浮かんでしまいます。
50年ローンで返済額を抑えて浮いた
お金を投資に回せばいいと言う人がいますが、
真に受けてはいけません。
確かに35年を50年に延ばして
浮いた5万円の返済を
毎年5%で積立投資ができれば
20年で2000万円以上にはなります。
50年ローンを選ぶ人って35年ローンでは
返済額が重すぎて買えない人です。
多くの人は住宅ローンをカツカツに
組んでいるのが実情ですから
余ったお金で投資しましょうと
言われても余らない。
これが現実です。
結局、融資限度額が増えようが
50年返済にしようが
ギリギリの返済計画で家を買うくらいなら
家は買わない方がいいと思います。
ペアローンで収入をフルに合算して
ボーナス払いまで使って
返済比率ギリギリまで借りる。
こういった買い方はちょっと何かが
あっただけで一気に詰みます。
余裕を持ってローンを組んだとしても
破綻するリスクは他にもあります。
それは管理費・修繕積立金による破綻です。
これはローン破綻のリスクよりも大きいと
思っています。
今後、金利の上昇に伴ってローン破綻は
確実に増えていくと思います。
しかしそれ以上に深刻になるのが管理・修繕費が
払えなくなるリスクです。
分譲マンションにはローンがなくても
毎月必ず払わないといけない管理費と
修繕積立金があります。
以前は70平米くらいの管理・修繕費の
合計は2万5000円ぐらいが普通でした。
ところが今都内の新築マンションだと
管理費と修繕積立金の合計は月5～6万円
タワマンだと月8～10万円が
当たり前になってきています。
ここに固定資産税、駐車場代
場合によってはトランクルームや
共用施設の利用料なども乗ってくるので
住宅ローンとは別に毎月10万円以上が
固定費として出ていく・・・
というケースは普通になってきています。
自宅を買ったのに毎月10万円の経費が
かかってくるというのは
別にワンルームマンションを
借りているのと同じですし、
郊外の一軒家であれば毎月10万円のローンで
買えてしまうほどの負担レベルです。
住宅ローンの金利が上がるのと
管理費が上がるのと
どっちの負担の方が大きいのでしょうか？
例えば8000万円の住宅ローン35年
返済金利が1%上がったとします。
この時の毎月の返済増加額は
大体4万3000円くらいです。
もちろん4万3000円でも
十分重たいですが、
今管理費・修繕積立金の
合計が月5万円だとして、
それが2倍になったら
10万円になりますよね。
金利は景気が悪くなれば
下がることはありますが、
1度上げた管理費・修繕積立金は
ほぼ下がりません。
ローン破綻よりも管理費破綻のリスクの方が
大きいと思っています。
住宅ローンは返済してしまえば終わりですが
管理費・修繕積立金は物件を所有する限り
一生払わないといけない経費ですので、
本当に怖いのは維持管理義です。
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お申込心からお待ちしております♪
J-REC事務局の平野です。
前回のブログはこちら
➡＜第１回＞
例えばペアローンを組んでいる場合、
パートナーの収入が減ったりすれば
すぐにローンの返済はきつくなります。
もし離婚すれば即ローン破綻の危機に
瀕してしまうと思います。
さらに最近は借入枠だけではなく
返済期間も長くできるようになりました。
今50年間借りられるフラット50の申込者が
急増しているようですが、
それは返済を50年に延ばせば
月々の返済額が少なくなり、
収入に占める返済比率が下がるため
銀行も融資をしやすくなるからです。
例えばローン8000万円、
35年金利2%の場合の
毎月の返済額は26万5000円ですが、
これが50年に延びると21万1000円になり、
月々の返済が5万4000円も少なくなります。
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多く借りることができるようになります。
確かに住宅ローンの返済期間が長期化すると
毎月の返済額は低く抑えられますが
50年もの長い間には転職やリストラがあったり
病気や離婚する可能性だってあります。
こういった生活環境の変化を
予測することはできません。
フラット50が利用できるのは80歳までに
完済できる20代の人に限られますが
20歳から80歳まで毎月21万円を返済できると
いう保証はどこにもありませんし
ローンを組む前に80歳まで働き続けなければ
ならないという足かせをはめられることを
強く認識すべきだと思います。
なんかあったら売ればいい。
インフレだし高く売れると
考えている人も多いかと思います。
ところが不動産が上がり続けるという
保証はどこにもありません。
購入時には高額だった住宅も不動産不況の
悪化によって値下がりするリスクもあります。
もし値下がってしまった場合、
返済がきつくなって売却しようと思っても
債務超過でローンを完済
できないこともあります。
万が一売れなくても返済は進んでるから
残債減っている。と思う人もいるでしょう。
しかし先ほどの8000万円の
50年ローンの場合、
20年経過していても約6000万円も
ローンは残ってしまいます。
20年後も6000万円以上で売れるという
保証はどこにもありません。
ほとんどのローンは元利均等返済で
借りていると思いますが、
20年もローンを払い続けたのにたったの
2000万円しかローンは減っていない。
いずれみんなそんな事実に気づいて
愕然とする姿が目に浮かんでしまいます。
50年ローンで返済額を抑えて浮いた
お金を投資に回せばいいと言う人がいますが、
真に受けてはいけません。
確かに35年を50年に延ばして
浮いた5万円の返済を
毎年5%で積立投資ができれば
20年で2000万円以上にはなります。
50年ローンを選ぶ人って35年ローンでは
返済額が重すぎて買えない人です。
多くの人は住宅ローンをカツカツに
組んでいるのが実情ですから
余ったお金で投資しましょうと
言われても余らない。
これが現実です。
結局、融資限度額が増えようが
50年返済にしようが
ギリギリの返済計画で家を買うくらいなら
家は買わない方がいいと思います。
ペアローンで収入をフルに合算して
ボーナス払いまで使って
返済比率ギリギリまで借りる。
こういった買い方はちょっと何かが
あっただけで一気に詰みます。
余裕を持ってローンを組んだとしても
破綻するリスクは他にもあります。
それは管理費・修繕積立金による破綻です。
これはローン破綻のリスクよりも大きいと
思っています。
今後、金利の上昇に伴ってローン破綻は
確実に増えていくと思います。
しかしそれ以上に深刻になるのが管理・修繕費が
払えなくなるリスクです。
分譲マンションにはローンがなくても
毎月必ず払わないといけない管理費と
修繕積立金があります。
以前は70平米くらいの管理・修繕費の
合計は2万5000円ぐらいが普通でした。
ところが今都内の新築マンションだと
管理費と修繕積立金の合計は月5～6万円
タワマンだと月8～10万円が
当たり前になってきています。
ここに固定資産税、駐車場代
場合によってはトランクルームや
共用施設の利用料なども乗ってくるので
住宅ローンとは別に毎月10万円以上が
固定費として出ていく・・・
というケースは普通になってきています。
自宅を買ったのに毎月10万円の経費が
かかってくるというのは
別にワンルームマンションを
借りているのと同じですし、
郊外の一軒家であれば毎月10万円のローンで
買えてしまうほどの負担レベルです。
住宅ローンの金利が上がるのと
管理費が上がるのと
どっちの負担の方が大きいのでしょうか？
例えば8000万円の住宅ローン35年
返済金利が1%上がったとします。
この時の毎月の返済増加額は
大体4万3000円くらいです。
もちろん4万3000円でも
十分重たいですが、
今管理費・修繕積立金の
合計が月5万円だとして、
それが2倍になったら
10万円になりますよね。
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下がることはありますが、
1度上げた管理費・修繕積立金は
ほぼ下がりません。
ローン破綻よりも管理費破綻のリスクの方が
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