不動産実務検定ブログ
2026/05/19
『不動産バブルはもう崩壊している！あなたが今とるべき行動とは？』＜第2回＞
こんにちは！
J-REC事務局の小川です。
『不動産バブルはもう崩壊している！あなたが今とるべき行動とは？』
前回➡＜第1回＞
前回解説した、
“最高値更新”はガセである理由
私は売り出し価格と制約価格の
大きな乖離が
バブル崩壊のシグナルだと
思っているわけですが、
もう少し解像度を上げて
不動産価格が下がる理由について
解説したいと思います。
その理由は次の3つです。
1.世界基準で見る利回りの限界
2.金利の上昇
3.外国人投資家の撤退
まず1つ目の利回りの限界について
考えてみましょう。
日本の不動産は
2020年以降急激に上昇し、
現在世界の主要都市と比較して
同等レベルにあります。
以前は東京23区の賃貸利回りは
5%程度ありましたが、
今はニューヨークやロンドンと
同等程度になっています。
もし東京の不動産価格が
さらに上昇すれば
利回りはさらに低下するわけで、
そううなると
日本よりも経済が安定していて、
中古流通も盛んで家賃の上げやすい
ニューヨークやロンドンに
投資しようとなるのが普通です。
ここ数年は利回りが高く為せも円安で
割安に買える。
しかも低金利だったので海外から見ても
東京の不動産に投資がありました。
しかし、世界の主要都市と比べて
利回りが同じということであれば、
東京の不動産に投資をする理由が
なくなってきます。
2つ目は金利の上昇です。
日本は今後確実に金利が上がってきます。
金利が上がれば当然
不動産価格の上昇にブレーキがかかります。
現在固定金利の目安となる長期金利は
約2.1%
変動金利の目安となる短期金利は
0.75%です。
日銀は4月にも追加利上げに踏み切るという
情報もあって、
もし短期金利が1%になれば
当然ローンのコストは上がります。
さらに1%上がって2%になれば
5000万円のローンを組んでいる人は
今よりも年間で50万円以上、
1億円なら100万円以上支払う利息が
多くなります。
前提として不動産価格が
何で決まっているかと言うと、
その人が毎月払える金額から
逆算されています。
例えば
同じ月30万円でも金利が低い時は
1億円借りられた。
でも金利が上がると
借りられるのは9000万円、
8000万円になってしまう。
つまり金利が上がった瞬間に
当然買える人は少なくなりますから
利上げは不動産価格の下落圧力に
なるわけです。
3つ目は外国人投資家の撤退です。
今はまだ外国人投資家の
撤退は顕著ではありませんが、
今後多くなると思っています。
その理由は大きく2つ。
1つは中国との関係悪化です。
日中関係の悪化に伴って投資を控える、
あるいは手じまう投資家は少なくないと
思います。
2つ目は金利の上昇に伴う円高で
利益確定売りが多くなる可能性です。
外国人投資家が増えてきた理由は歴史的な
円安水準にあって
かなり割安で日本の不動産が
買えたからなんです。
この潮目が変わって円高になれば
一気に利益確定売りが
増える可能性があります。
次回は『もうすぐ値下げの連鎖が始まる理由』
について解説していきます。
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毎年夏に行われます全国事例研究会ですが、
2025年の開催は「青森」です！
● 開催日 2026年7月18日（土）
● 会場 アップルパレス青森 3F ねぶたの間
https://apple-palace.com
▼ 詳細＆お申込はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kentei/2026zenkokujirei.html
定員200名です！お早めにお申込下さい！
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ウラケンこと代表理事の浦田健も登壇する
短期集中講座のお申込を受付しております。
浦田以外の講師陣も
すばらしい講師ばかりです。
短期集中講座は１年に１回のみ開催の
貴重な講座になっております。
新しい出会いの場にもなるこちらの講座
ぜひ、ご受講いただければと思います！
お申込心からお待ちしております♪
『2026年度 マスター認定短期集中講座』
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J-REC事務局の小川です。
『不動産バブルはもう崩壊している！あなたが今とるべき行動とは？』
前回➡＜第1回＞
前回解説した、
“最高値更新”はガセである理由
私は売り出し価格と制約価格の
大きな乖離が
バブル崩壊のシグナルだと
思っているわけですが、
もう少し解像度を上げて
不動産価格が下がる理由について
解説したいと思います。
その理由は次の3つです。
1.世界基準で見る利回りの限界
2.金利の上昇
3.外国人投資家の撤退
まず1つ目の利回りの限界について
考えてみましょう。
日本の不動産は
2020年以降急激に上昇し、
現在世界の主要都市と比較して
同等レベルにあります。
以前は東京23区の賃貸利回りは
5%程度ありましたが、
今はニューヨークやロンドンと
同等程度になっています。
もし東京の不動産価格が
さらに上昇すれば
利回りはさらに低下するわけで、
そううなると
日本よりも経済が安定していて、
中古流通も盛んで家賃の上げやすい
ニューヨークやロンドンに
投資しようとなるのが普通です。
ここ数年は利回りが高く為せも円安で
割安に買える。
しかも低金利だったので海外から見ても
東京の不動産に投資がありました。
しかし、世界の主要都市と比べて
利回りが同じということであれば、
東京の不動産に投資をする理由が
なくなってきます。
2つ目は金利の上昇です。
日本は今後確実に金利が上がってきます。
金利が上がれば当然
不動産価格の上昇にブレーキがかかります。
現在固定金利の目安となる長期金利は
約2.1%
変動金利の目安となる短期金利は
0.75%です。
日銀は4月にも追加利上げに踏み切るという
情報もあって、
もし短期金利が1%になれば
当然ローンのコストは上がります。
さらに1%上がって2%になれば
5000万円のローンを組んでいる人は
今よりも年間で50万円以上、
1億円なら100万円以上支払う利息が
多くなります。
前提として不動産価格が
何で決まっているかと言うと、
その人が毎月払える金額から
逆算されています。
例えば
同じ月30万円でも金利が低い時は
1億円借りられた。
でも金利が上がると
借りられるのは9000万円、
8000万円になってしまう。
つまり金利が上がった瞬間に
当然買える人は少なくなりますから
利上げは不動産価格の下落圧力に
なるわけです。
3つ目は外国人投資家の撤退です。
今はまだ外国人投資家の
撤退は顕著ではありませんが、
今後多くなると思っています。
その理由は大きく2つ。
1つは中国との関係悪化です。
日中関係の悪化に伴って投資を控える、
あるいは手じまう投資家は少なくないと
思います。
2つ目は金利の上昇に伴う円高で
利益確定売りが多くなる可能性です。
外国人投資家が増えてきた理由は歴史的な
円安水準にあって
かなり割安で日本の不動産が
買えたからなんです。
この潮目が変わって円高になれば
一気に利益確定売りが
増える可能性があります。
次回は『もうすぐ値下げの連鎖が始まる理由』
について解説していきます。
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