不動産実務検定ブログ

2021/01/23

『絶対にやってはいけない不動産投資5選!』

皆さん、こんにちは!J-REC事務局の内山です!


今日は「絶対にやってはいけない不動産投資5選」をお伝えします!


1つめは、

「新築ワンルームマンション投資は絶対にダメ!」

パターンとしては10年くらいサブリースと35年ローンがパッケージになっているのものです。
月々手出し1万円程度で買え、35年ローンが返し終わったら家賃が丸々年金になるというものです。

だいたい2000万円位の投資額で利回りが4%程度になり、
35年もローンを受けるということになると、金利もそこそこ高くなり2~3%程度になります。
管理費やら固定資産税と諸々引くとマイナスになってしまいます。

2000万円で買った瞬間市場価格は1400~1500万円、だいたい3割価値が下がります。
なぜかというと土地にデベロッパーの利益や建築費がのり、利益が3割程度取られます。
そうすると市場価格2000万円よりも実際の価格1400~1500万円で売っているわけなので、
もし手放そうと思ったら価格が1500万円位になってしますので、
もしフルローンで買っていたら500万円を持ち出ししないといけなくなります。

このような「負の資産」はもたないようにしましょう。


2つめは、

「土地付き(出来合いの)新築アパート投資はダメ!」

土地を買って新築企画をして、土地・建物をパッケージとして売っているパターンです。
これにもサブリースがついており、平均利回りは5%程度です。

土地を買って自分で建てるとすると利回りは9~10%をねらえます。
土地を探すことやテクニカルな部分を自分で行わないと、業者に利益を持っていかれることとなります。

もしやるのであれば立地によりますが、土地付きの新築アパート投資はスキルが必要となります。


3つめは、

「ハウスメーカーの企画はダメ!」

地主さん向けに相続対策や土地活用で提案をしているハウスメーカー。そして必ずセットになるのが「サブリース」です。

ハウスメーカーが提案する企画は利回りが5%程度です。
そもそも土地があるので10%程度をねらえます。

またサブリースなので10年後20年後、保証してもらえるかどうかはわかりません。
ブランドもいい見た目もいい、でもプレハブは安い!というのはまちがえです。
町の工務店さんに設計を依頼した方がよっぽど安くなります。
また、企画なので地域やオーナーさんにマッチしないというデメリットもあります。


4つめは、

「お金がないのにフルローンはダメ!」

不動産特有の税務をしっかりと理解していないと「デッドクロス」がきてしまい、それ以降は節税にもならずお金も残らなくなります。

不動産を買う前に不動産の税務をしっかりと勉強しましょう。


5つめは、

「サブリースはしない!」

サブリースをしてもらってもそのサブリース会社は客付け営業を地元にします。
空室対策は自分でもできます!業者に依頼するよりも自分ですることによりサブリースに払う経費を削減することが出来ます。


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以上、J-REC事務局の内山でした!


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