不動産実務検定ブログ

2020/10/25

『なぜ、不動産融資でズルをする人がいるのか』



みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です!


今回のテーマは悪い人についてです。

もちろん、このブログをお読みになっている方には
いらっしゃらないと思いますが、

世の中にはこのような人もいるということで
お読みいただければと思います。

不動産投資の融資にはどうしても自己資金が2割~3割必要です。

そして、年収による融資の限度額もあります。
例えば個人の場合、年収が500万円のだと20倍の1億円になります。

そうすると、次々に物件を買っていけなくなります。

そこで、

まじめな人は自己資金がたまってから買いますが、

ずる賢い人や悪徳業者にそそのかされ、
自己資金をごまかしたり、不動産の担保をごまかしたりして、
融資を引き出す人もいます。

もし、こういったことが銀行にバレてしまったら、
融資を今後受けられなくなるのはもちろん、
今借りているお金を一括で返済しないといけなくなります。

それでも、

 

『なぜ、不動産融資でズルをする人がいるのか』



背景をご説明したいと思います。

まず、担保の評価というのが物件価格の大体7割程度なので
やはり自己資金が3割ぐらい必要になります。

なので、担保の評価を高く銀行に見せることができれば、
より多くの融資を受けられると悪い人はそこをごまかすのです。

事業収支についても、満室家賃の大体65%が
年間の返済額を上回っていないと融資は受けれらないのですが、
悪い人は家賃の明細を改ざんしてたくさん家賃があるように見せかけます。

本人の属性という問題もあります。
3割の自己資金が必要なところそんなに自己資金がない場合に、
悪い人は源泉徴収票や預金通帳のコピーを改ざんして自己資金があるように見せかけます。

そして、もう一つは法人化の罠です。

基本的に個人で不動産投資をする場合には、
借入の限度額が各金融機関で設定されています。

概ね年収の20倍が限度と思ってもらっていいのですが、

例えば年収が500万円の場合20倍で1億円までしか融資を受けられないので、
5,000万円の物件を2つしか買えません。自己資金を入れても3つぐらいです。

もうそれで手詰まりになって、
不動産の規模を増やしていかれないということになります。

なので、皆さん法人を作って購入するのですが、
買うチャンスがあるのだからと年間に3棟も4棟も買いたいという人がいます。

ですが、新設の法人で決算もそんなに終わっていないのに
何棟も買っていけるわけがないのです。

法人を作ると融資は上限がない青天井になりますので、
皆さん行き詰まったところで法人を作って買っていったりしますが、
1年のうちに2億円も3億円も買えることはできません。

それなのに、法人を何個も作って買ってしまうという人でてきます。
 


不動産はとても大きな買い物です。



きちんとした知識をつけ、
きちんとした計画でやっていかなければ失敗しますし、後悔します。

これは、子供も大人も一緒ですが、
悪いことをして成功するなど絶対ありません。

正しい方法で投資をしていきましょう。




 

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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂