不動産実務検定ブログ

2020/09/21

『一棟目がなかなか買えない人の特徴!3ヶ月以内に不動産投資を始める3つの秘策!』

みなさん、こんにちは!J-REC事務局の内山です!


今日は一棟目がなかなか買えない人の特徴、そして3ヶ月以内に不動産投資を始める3つの秘策をご紹介します♪


「いい物件がなくて、なかなか買えないんです・・・。」


こんな悩みをお持ちの方がいらっしゃると思いますが、実はこれは不動産投資の初心者が陥ってしまいがちな悩みです。
なぜ初心者が初めての物件をなかなか買えないのか解説してきます!


初心者でもいい物件に巡り合えたり、慌てて業者に勧められた「地雷物件」をつかんでしまうことがなくなる手助けになると思いますのでぜひ最後までご覧ください♪


今回は3つのポイントごとに解説していきます。


①なぜ1棟目がなかなか買えないのか

②売値で購入判断をしてはいけない

③3ヶ月以内に最初に物件を購入する秘策


です。


まず「①なぜ1棟目がなかなか買えないのか」についてですが、これには3つの要因があります。


ひとつめは「身の丈をわきまえていない」です。

そもそも自己資金がなかったり、いきなりフルローンでマンションを購入したり・・・と、自分の属性を踏まえた狙うべき物件のターゲットを絞り込めていないことがあります。

むやみに物件検索をしても自分の基準に合ういい物件を仕入れることはできません。
仮にいい物件が見つかったとしても自己資金がなく購入できないということもあります。


ふたつめは「誰もが欲しがる物件を探す」です。

例えば駅近や築浅など、要は基準が高すぎるのです。

そもそも誰もが欲しがる良い物件というのは最初から存在していません。
不動産投資における掘り出し物件は自分で作り出していくものです。


みっつめは「勉強するほど物件の欠点が目立ってしまい結局買えない」です。

具体的に物件を探し出す前に色々な本を読み、セミナーに行き、物件の目利きの方法を学ぶと思います。
勉強する事はいいことですが、勉強をすればするほど求めるべき物件の基準が上がってしまいます。

1つでも劣っている箇所があると「自分の条件に合わない」と思いがちになります。
中古の物件を買う以上ダメなところは必ずあるので、ダメなところを自分のノウハウでどのように価値を上げられるかというのが大事です。



次に「②売値で購入判断をしてはいけない」この理由についてご説明します。


不動産投資の初心者は広告に記載されている売値で判断をし、その売値を見ていい物件が無いと思いがちです。

物件というのは基本的に広告に表示されている売値ではなく必ず指値で買うものです。
指値をして自分の投資基準に合わせていきましょう。
そのためには自分の期待利回りなどの投資の基準を持っておく必要があります。

そして基準ごとに自分が狙うべき表面利回りのターゲットを決めていきましょう。
さらに重要なのは実質利回り(ROI)です。

実際に手元に残る税引き前のキャッシュフローの金額を総投資額で割った%ということになります。
表面利回りだったり実質利回りだったり自分の投資の基準をあらかじめ決めておき、そこから逆算をして買付の値段を決めていきましょう。

ほとんどの物件は自分の基準に合う値段で売りに出されていることはないので物件は基本指値で買うということになります。



最後に「③3ヶ月以内に最初に物件を購入する秘策」をご紹介します。


1.条件レンジを広げる

例えば駅から10分圏内で設定していたのならば逆に駅から10分以上のエリアを探す、あるいはバス圏まで広げて探してみることが重要です。
全ての人が都心に電車通勤しているわけではないので駅から遠くても需要はあります。

ただしその分期待利回りは上げていかなければいけません。
当然駅近よりも駅から遠いエリアの方が空室リスクは高くなりますので、それをカバーするために期待利回りは高く設定していかなければいけないのです。


2.毎日物件検索をする

毎日、ポータルサイトを見て(SUUMO、ホームズ、アットホームなど)、不動産投資専門のサイトで売り物件を検索しましょう。

そして「いいな」と思った物件はすぐに連絡をとり、資料請求をします。
「この物件見てみたい!」と思ったらすぐにアポイントを取り現地調査に行きましょう。

いい物件が見つかった際には半日で購入決断をして1日以内に買付証明を出すというのが理想です。
もちろん購入判断をするためにはその判断材料を検討する必要があるのですが、そういった検討はほぼ半日で行います。
例えば購入そして運営を開始してからの事業収支シュミレーション、そしてデッドクロスがいつ頃くるかもシュミレーションをしましょう。

とにかく物件検索は毎日して、気になる物件は資料を取り寄せ、すぐに現地調査をして買付をその日にするくらいのスピード感が必要です。


3.指値で買い付けをする

ここで注意が必要なのはいきなりびっくりするような指値で買い付けをしてはいけません。

指値をしたいのであっても必ず物件を取り扱っている仲介会社に、
「どうしてもこの物件を買いたいのだが、予算がこれしかないのでこの値段でしか買えない」と交渉の余地はあるのかという低姿勢であたりをつけていくことが重要です。

また欠点ばかりを指摘して値段を下げようとすることはやってはいけません。
相手の気分を害するだけなのでいきなり散々文句を言った後に、鬼のような指値をするようなことはしないでください。

もしその時に指値が通らなかったしても「同じような物件があったらまた買いますのでぜひ紹介してください」というふうにご縁を仲介会社に繋げていただくということが重要になります。



不動産は仕入れが一番重要です。
この仕入れでその物件を買って成功するかしないかということが8割がた決定付けられますので物件の検索そして買い付けに手を抜かないようにしていきましょう!



不動産実務検定では全国各地の認定講座でライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。


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▼後書き

沖縄や九州地方にはとても大きな台風が来ていますね。

私も去年大雨や台風からしっかりと準備をしています。
なにごとも備えあれば患いなしです。


以上、J-REC事務局の内山でした♪



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