不動産実務検定ブログ

2021/01/15

『不動産投資の絶望あるある5選 第2回』(全5回)



みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です!


前回より全5回ではじまりました
『不動産投資あるある5選』シリーズ。


▼『不動産投資の絶望あるある5選 第1回』
  https://www.j-rec.or.jp/blog/314


本日は第2回をお送りしたいと思います!


 

●●● 絶望あるある その2 ●●●

家賃滞納



買った途端に家賃滞納が複数発覚するといったケースは
かなりあるかと思います。


そもそも、家賃滞納がある場合には
購入前の重要事項説明で事前に告知されるべき事項なのですが、


滞納しがちというだけでいつも遅れて入金するような、
一般的にだらしない入居者については告知されないケースもあります。


いずれにしても、家賃滞納については

 

根気よく回収できるまで督促をし続けることが重要です。



この家賃滞納の回収方法については
不動産実務検定2級でも学ぶことができますが、


もし、収入が減って経済的に支払えない場合は、
自治体のセーフティーネットなどでカバーする方法もあります。


もちろんこのような方法で滞納が解消されたとしても、
また家賃滞納を繰り返すケースがありますので、


物件を購入後は、
必ず賃貸借契約の蒔き直しが必要になると思います。

 

具体的には、前の家主との普通借家契約を合意解約し、
全入居者を定期借家契約で契約を蒔き直すようにします



もし、家賃滞納や他の入居者への迷惑行為を起こす入居者がいた場合、
定期借家契約だと契約期間満了とともに必ず退去してもらうことができます。


従前の普通借家契約から定期借家契約への蒔き直しは、


普通借家契約が2000年3月1日以降に締結された場合は、
普通借家契約を一旦合意解約し、
新たに定期借家契約に結び直すことができます。


しかし、2000年3月1日以前に結ばれた普通借家契約は、
仮に入居者との合意があったとしても、
従前の普通借家契約を合意解約することができません。


普通借家契約がいつ結ばれたかということが、
定期借家契約に結び直せるか否かが決まってきますので、

 

2000年3月1日以降に結ばれた普通借家契約であるかどうかを
しっかりチェックするようにして下さい。



定期借家契約に蒔き直す時の大義名分は、


「騒音などを起こして迷惑行為する入居者から
 善良な入居者を守るためにこの契約に蒔き直します。」


と言って、契約を蒔き直せばほとんどの入居者に納得して
切り替えてもらうことができると思います。


ちなみに、物件購入前の家賃滞納については、
その物件の売主が買主に対してその債権を譲渡しない限り
引き継がれることはありません。


ただし、敷金については当然新しい家主に引き継がれることになりますので、
それで物件引き渡し後の家賃滞納については精算することになります。



今回はここまでです。


次回は「絶望あるある その3」をご紹介します!






 

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今回の家賃滞納の対策についても詳しく学べます!


 

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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂