不動産実務検定ブログ

2020/11/28

『新築ワンルームマンション投資 知らないと損する危険な罠』(前編)

こんにちは。J-REC岐阜支部 不動産屋勤務の服部です。


今日は新築ワンルームマンションの落とし穴についてご説明させて頂きます。



そもそも何故新築ワンルームマンション投資が危険なのか?


不動産投資のメリットは・・・

①銀行の融資で資産が持てる

②インカムゲイン・・・働かなくても家賃収入が毎月定期的に入ってくる

③キャピタルゲイン・・・売却時に購入時よりも高く売れた場合に対して利益がでる

これが基本です。



今回は重要な事を3点お伝えさせて頂きます。



結論からお話させて頂きますと、そもそも新築ワンルームマンション投資は儲かりません。


何故か?

①まず銀行の融資は一棟マンションより上記の方が価格が低いので通りやすいが、
 一部屋の投資なので利回りが表面だけでも3~4%と低い。

②新築なので新築プレミアム価値がついているが、購入した瞬間、物件自体の価値は1割~2割下がる。

③融資期間35年が満了しその後、売却を想定しても、物件自体の相場は下がっているので利益が出ない。
 その点を考慮すると意外に手元に資金が残らない。



例えば・・・

収入
2000万円の物件を購入
金利2.2% 35年返済 元利均等の場合


 
収入   支出  
サブリース家賃保証 66,000円/月 ●返済額 82万円/年
  約80万円/年 管理費 7,000円/月
表面利回り 4% 修繕積立金 1,300円/月
    固定資産税 約14万円/年
    火災保険 約2万円/年
    ●諸費用 約26万円/年
       



収入80万円―返済82万円―諸経費26万円=-28万円
毎月約23,000円の持ち出し


営業マンの売り文句は
「23,000円の持ち出しで手に入ります」「35年後家賃が全額手に入ります」「年金の足しになります」

この甘い口車にはまるのはちょっと待ってください!


実は・・・
シュミレーションには購入時の諸費用が含まれていない事がほとんどです。
※登録免許税・保存登記・抵当権設定料・不動産取得税
だいたい購入価格の5%相当


2000万円に対し5%=100万円

諸費用で自己資金100万円投資するので、実際の表面利回りは3.8%くらいになります。


インカムゲインどころか、インカムロス!!!!


不動産投資の醍醐味は、家賃収入が定期的に入る事。
それなのにインカムロス。


ここにうま味を感じますか??



次回も岐阜支部 服部講師の『新築ワンルームマンション投資 知らないと損する危険な罠』をご紹介します!








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岐阜支部 岐阜SG
J-REC 公認不動産コンサルタント
 
服部 高徳
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