不動産実務検定ブログ
2020/12/02
『疑問を解決！住宅ローンがあっても不動産投資はできるの？』
みなさん、こんにちは！J-REC事務局の内山です！
今日は、
「住宅ローンがあっても不動産投資はできる？」
そんな疑問をお持ちの方、必読の内容となっております！
正直、住宅ローンですが無いならラッキーです（笑）
なぜなら不動産投資をするのに一切のマイナスポイントがないからです。
今、住宅ローンがあって不動産投資を考えているなら、
「不動産投資は無理です！」とまでは言いませんがローンの無い状態の人よりは苦労します。
そこで今回は、
・住宅ローンがある人が不動産投資を始める場合にどんなことに気を付ければいいのか
・どうすれば住宅ローンがあってもアパートローンが借りれるようになるのか
をご紹介します！
最後までご覧いただき、
仮に住宅ローンがあっても不動産投資が出来る方法が分かりますので、ぜひ最後までお楽しみください♪
今回は3つのポイントごとにご紹介します。
1.負債を買うローンと資産を買うローンの違い
2.住宅ローンとアパートローンどちらを先に借りるべきか
3.住宅ローンがある人が不動産投資をする方法
1つ目のポイントは【 負債を買うローンと資産を買うローンの違い 】になります。
もちろん、住宅ローンとアパートローンの違いはわかると思いますが、
念のためご説明させていただきます。
住宅ローンは自分が住む家を買うためにする借金のことで、
アパートローンは家賃収入がある不動産を買うためにする借金です。
もっと言うと住宅ローンは自分の給料からお金を返済しなければなりませんが、
アパートローンは毎月の家賃から借金の返済をすることになります。
ここで考えていただきたいのは、
この2つのローンは「資産と負債のどちらを買っているか」ということです。
マイホームを買う人は、
「私は当然資産を買っている！」というでしょう。
確かに、賃貸暮らしを続けて家賃を永遠に払っても家は自分のものにはなりません。
なのでマイホームを買うという理由もわかります。
しかしそのマイホームは本当に資産になっているのでしょうか？
資産かどうかの判断は色々とありますが、
一番理解しやすいのは純資産がプラスかどうかということです。
「資産-負債」でプラスになれば基本的には資産といえますが、
家の評価が下がってしまってローンの方が多くなってしまえば、これは負債を借金で買っているということになってしまいます。
つまり家の評価よりもローンの方が大きければ、
そのマイナスの部分の借金に対しても毎月ローンを返済し続けなければいけないということになるのです。
残念ながら今の日本では買った途端に家の価値が下がってしまうので、
多くのケースで負債を買っているということになってしまいます。
ではなぜ買った途端に安くなってしますのでしょうか？
それは「デベロッパーの利益が乗っかっているから」です。
例えば、新車を買ってナンバーを付けた後にすぐに売却してしまうと、
1～2割値が下がってしまうのと同じで、
販売店の利益が載っている分買った途端に値が下がってしまうのです。
平成バブルまでは土地神話というものがあって、
土地の価格は必ず上昇していくものとなっていました。
日本ではいまだに土地の価値を重要視しているために、
家を買う場所を間違ってしまうと買った途端に大きく値が下がってしまうのです。
なので家を買うなら土地の値段が下がらないところ、
つまり人口の増えやすい都心や再開発が活発なエリアでなければ家は負債になってしまう可能性が高いのです。
その点アパートは自分の給料ではなく、
家賃からローンを返済していくことができます。
これを例えると、りんごの木を買うためにローンをして、
毎年収穫されるそのりんごで返済をしていけばいいということです。
そして毎年収穫出来るりんごの木は資産として売却することもできます。
つまり、りんごの木と同じようにアパートも資産なわけです。
このように負債に対してローンを払っていたら絶対にお金持ちにはなれません。
なのでそのローンが負債なのか資産なのかを理解することは、
投資をするうえで基本中の基本になるのでしっかり理解しておくようにしましょう。
それでは次回は【 住宅ローンとアパートローンどちらを先に借りるべきか 】をご説明いたします。
以上、J-REC事務局の内山でした。
不動産実務検定では全国各地の認定講座で、
ライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、
ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
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https://www.j-rec.or.jp/schedule
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そんな疑問をお持ちの方、必読の内容となっております！
正直、住宅ローンですが無いならラッキーです（笑）
なぜなら不動産投資をするのに一切のマイナスポイントがないからです。
今、住宅ローンがあって不動産投資を考えているなら、
「不動産投資は無理です！」とまでは言いませんがローンの無い状態の人よりは苦労します。
そこで今回は、
・住宅ローンがある人が不動産投資を始める場合にどんなことに気を付ければいいのか
・どうすれば住宅ローンがあってもアパートローンが借りれるようになるのか
をご紹介します！
最後までご覧いただき、
仮に住宅ローンがあっても不動産投資が出来る方法が分かりますので、ぜひ最後までお楽しみください♪
今回は3つのポイントごとにご紹介します。
1.負債を買うローンと資産を買うローンの違い
2.住宅ローンとアパートローンどちらを先に借りるべきか
3.住宅ローンがある人が不動産投資をする方法
1つ目のポイントは【 負債を買うローンと資産を買うローンの違い 】になります。
もちろん、住宅ローンとアパートローンの違いはわかると思いますが、
念のためご説明させていただきます。
住宅ローンは自分が住む家を買うためにする借金のことで、
アパートローンは家賃収入がある不動産を買うためにする借金です。
もっと言うと住宅ローンは自分の給料からお金を返済しなければなりませんが、
アパートローンは毎月の家賃から借金の返済をすることになります。
ここで考えていただきたいのは、
この2つのローンは「資産と負債のどちらを買っているか」ということです。
マイホームを買う人は、
「私は当然資産を買っている！」というでしょう。
確かに、賃貸暮らしを続けて家賃を永遠に払っても家は自分のものにはなりません。
なのでマイホームを買うという理由もわかります。
しかしそのマイホームは本当に資産になっているのでしょうか？
資産かどうかの判断は色々とありますが、
一番理解しやすいのは純資産がプラスかどうかということです。
「資産-負債」でプラスになれば基本的には資産といえますが、
家の評価が下がってしまってローンの方が多くなってしまえば、これは負債を借金で買っているということになってしまいます。
つまり家の評価よりもローンの方が大きければ、
そのマイナスの部分の借金に対しても毎月ローンを返済し続けなければいけないということになるのです。
残念ながら今の日本では買った途端に家の価値が下がってしまうので、
多くのケースで負債を買っているということになってしまいます。
ではなぜ買った途端に安くなってしますのでしょうか？
それは「デベロッパーの利益が乗っかっているから」です。
例えば、新車を買ってナンバーを付けた後にすぐに売却してしまうと、
1～2割値が下がってしまうのと同じで、
販売店の利益が載っている分買った途端に値が下がってしまうのです。
平成バブルまでは土地神話というものがあって、
土地の価格は必ず上昇していくものとなっていました。
日本ではいまだに土地の価値を重要視しているために、
家を買う場所を間違ってしまうと買った途端に大きく値が下がってしまうのです。
なので家を買うなら土地の値段が下がらないところ、
つまり人口の増えやすい都心や再開発が活発なエリアでなければ家は負債になってしまう可能性が高いのです。
その点アパートは自分の給料ではなく、
家賃からローンを返済していくことができます。
これを例えると、りんごの木を買うためにローンをして、
毎年収穫されるそのりんごで返済をしていけばいいということです。
そして毎年収穫出来るりんごの木は資産として売却することもできます。
つまり、りんごの木と同じようにアパートも資産なわけです。
このように負債に対してローンを払っていたら絶対にお金持ちにはなれません。
なのでそのローンが負債なのか資産なのかを理解することは、
投資をするうえで基本中の基本になるのでしっかり理解しておくようにしましょう。
それでは次回は【 住宅ローンとアパートローンどちらを先に借りるべきか 】をご説明いたします。
以上、J-REC事務局の内山でした。
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